창원지방법원 2025타경20518. 창원시 마산합포구 오동동 상지솔리움 3층 303호, 용도는 근린시설입니다. 감정가는 280,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 32,942,000원까지 낮아졌습니다. 권리상으로는 현 소유자인 주식회사제이에스에이가 2023년 7월 13일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 근해통발수산업협동조합 앞으로 채권최고액 135,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025년 창원시 압류와 이번 임의경매개시결정이 뒤를 잇습니다.

등기 이력을 오래 거슬러 올라가면 2004년 마산시 압류를 비롯한 다수의 압류·가압류·근저당·경매 이력이 존재하지만, 해당 과거 권리들은 해제·취하·공매·경매 매각 등을 거쳐 이미 말소된 기록입니다. 현 소유권 아래에서는 2023년 7월 13일 근해통발수산업협동조합 근저당권이 가장 먼저 자리하고, 이후 2025년 창원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현 소유권 이후 권리는 단순하다

과거의 2004년 마산시 압류는 2007년 2월 20일 해제로 말소됐고, 2012년 공매와 2023년 임의경매 매각을 거치며 이전 시기의 근저당·압류·경매개시결정도 정리됐습니다. 현 소유자인 주식회사제이에스에이가 2023년 7월 13일 임의경매로 취득한 뒤 같은 날 설정된 근해통발수산업협동조합 근저당권 135,200,000원을 현 경매의 기준권리로 보면, 그 뒤 2025년 1월 15일 창원시 압류와 2025년 4월 14일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 11.77%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가 32,942,000원은 감정가 280,000,000원의 11.77% 수준입니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 매우 크게 보입니다. 그러나 이 사건에는 동일 근린시설의 실거래 비교가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

오히려 반복 유찰 자체가 시장성·물건 상태·관리비·점유·수익성 등을 추가로 확인해야 한다는 신호입니다. 감정평가 당시 이용상태도 근린생활시설, 현 영업중단 상태로 기재되어 있습니다. 주거용처럼 단순한 가격 비교가 아니라 실제 영업 가능성, 내부 상태와 관리비 부담까지 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,942,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 135,200,000원 중 31,949,044원이 배당되고 미배당은 103,250,956원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 소재하며, 주변은 상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용되며 감정평가 당시 현황은 영업중단 상태입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 13층건 중 제3층 제303호이며 사용승인일은 2003.10.16입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·타워파킹설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 3필 일단의 정방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 광로3류, 북서측으로 소로2류에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(중심)가 포함됩니다. 공시지가는 1,222,000원/㎡입니다.
• 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 관리비부터 재확인. 현황조사상 2025년 3월 말까지 약 57,700,000원이 연체되고 매월 약 530,000원 정도 발생한 것으로 조사됐습니다. 관리사무소에서 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 구분해 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유자·사용자·임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인 없이 관련 공부와 외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 감정평가했습니다. 영업중단 이후 내부 훼손·설비 상태를 확인해야 합니다.
• 6회 유찰 원인 점검. 감정가의 11.77%까지 내려온 이유를 단순 할인으로 보지 말고 근린시설의 시장성·수익성·점유·관리 상태와 함께 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 인근 유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해 변동 사항이 없는지 대조해야 합니다.

맺으며 — “32,942,000원”보다 “57,700,000원”을 먼저 보라

이 물건의 권리 자체는 현재 소유권 기준으로 어렵지 않습니다. 근해통발수산업협동조합 근저당권 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.

감정가 280,000,000원이 6회 유찰돼 32,942,000원까지 내려왔지만, 감정평가 당시 영업중단 상태의 근린시설이고 내부 확인이 곤란했으며 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 현황조사에서 2025년 3월 말까지 관리비 약 57,700,000원 연체가 조사됐습니다. 그 연체액의 실제 부담 범위를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하면 권리가 아니라 관리·점유·환금성에서 예상 밖 비용이 생길 수 있습니다. 권리는 단순하지만, 실물 리스크는 단순하지 않은 근린시설. 이 사건은 입찰가 계산보다 관리비·점유·내부상태 확인이 먼저입니다.