창원지방법원 2025타경20518. 마산합포구 오동동 해안대로 389 상지솔리움 3층 303호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 영업중단 상태입니다. 철근콘크리트조 13층 건물의 3층에 있고 사용승인일은 2003.10.16입니다. 현재 최저매각가는 67,228,000원으로 감정가 280,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다.
권리표면만 보면 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없고, 임차인도 없습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 외 비용과 환금성이 핵심입니다. 관리사무소 확인 결과 2025년 3월 말까지 관리비가 약 57,700,000원 연체됐고 매월 약 530,000원이 발생한 것으로 조사됐습니다. 관리비의 실제 승계 범위가 확정되지 않은 상태에서 최저가 67,228,000원만 실질취득비용으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20518 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 316-1 상지솔리움 3층 303호 · 도로명주소 해안대로 389 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 영업중단 상태 · 13층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사제이에스에이 (2023.07.13. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 67,228,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해통발수산업협동조합 / 107,929,873원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 임차인 / 인수권리 | 임차인 없음 · 명시 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
| 관리비 조사 | 2025년 3월 말 기준 약 57,700,000원 연체 · 매월 약 530,000원 발생 |
① 권리 흐름 — 현재 권리와 과거 말소 이력의 구분
등기 이력에는 2003년 농업협동조합중앙회 근저당권과 2010년 신현준 근저당권 등이 있었으나, 이 권리들은 2012.06.08. 공매를 원인으로 말소됐습니다. 2012.06.08. 설정된 마산시농업협동조합 근저당권도 2023.07.13. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다.
현재 소유자인 주식회사제이에스에이가 2023.07.13. 소유권을 취득하면서 같은 날 근해통발수산업협동조합 앞으로 채권최고액 135,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 등기된 2025.01.15. 창원시 압류와 2025.04.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘24% 할인’을 시세 할인으로 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 67,228,000원으로 감정가 280,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 47,059,600원, 6회 유찰 시 시나리오는 32,941,719원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 67,228,000원 | 1,323,182,104원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 47,059,600원 | 1,342,987,473원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 32,941,719원 | 1,356,851,232원 |
그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 현황이 영업중단 상태이고, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으며, 4회 유찰됐다는 점은 단순한 가격 할인보다 수요·수익성·처분 가능성의 약화를 먼저 의심하게 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,610,104원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 600,000,000원 | 65,617,896원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사세이프크레디트 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 상지종합건설주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 신현준 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 247,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 81,600,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 근해통발수산업협동조합 | 135,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,388,800,000원, 채권자 배당액은 65,617,896원, 미배당액은 1,323,182,104원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있습니다. 과거 말소권리가 포함된 배당 순서는 원본 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
④ 관리비 — 최저가와 거의 같은 비중의 별도 변수
현황조사 당시 관리사무소 확인 내용은 2025년 3월 말까지 관리비 약 57,700,000원 연체, 매월 약 530,000원 발생입니다. 이 금액은 현재 최저가 67,228,000원과 함께 입찰 전에 반드시 분리 검토해야 하는 핵심 항목입니다.
명세서상 권리 인수액은 0원이므로 권리만 기준으로 보면 실질취득은 낙찰가와 같습니다. 다만 이 사건의 실제 투입액은 낙찰가 67,228,000원에 확인되는 관리비 부담액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 낮다는 이유만으로 관리비 위험이 사라지지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설로 이용됐으나 현황은 영업중단 상태입니다. 주거용 아파트가 아니므로 주거 실수요 중심의 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 주위환경. 상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남동측 광로3류, 북서측 소로2류에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 건물로 사용승인일은 2003.10.16이며, 급배수·위생·승강기· 소화전·타워파킹 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)이며 공시지가는 1,222,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 관련 공부에 따른 통상 상태를 상정해 감정평가했습니다.
- 환금성. 4회 유찰, 영업중단, 임대관계 미상, 내부 상태 미확인이라는 조건이 겹쳐 재매각과 임대 전환의 난도가 높을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 원장 확보. 2025년 3월 말 기준 약 57,700,000원의 기간별·항목별 내역과 이후 추가 발생액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부를 확인하지 못한 감정입니다. 누수·설비·인테리어 상태와 영업 재개에 필요한 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 영업중단 사유 확인. 단순 공실인지, 시설 노후나 상권 문제인지에 따라 수익성과 환금성이 크게 달라집니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료도 없습니다. 주변 근린시설의 실제 임대료·공실기간·관리비를 조사하기 전에는 수익률을 계산할 수 없습니다.
- 등기 말소 이력 대조. 2012.06.08.과 2023.07.13. 말소된 과거 권리와 현재 2023.07.13. 근저당권을 구분해 등기부 원본을 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있으므로 당해세 유무와 배당 영향을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 회차 가격에 현혹 금지. 24.01%라는 비율은 감정가 대비 수치입니다. 실거래와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트로 간주하지 마세요.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “57,700,000원 관리비”를 먼저 보라
이 물건은 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고 임차인도 없어, 표면적인 권리 인수 위험은 낮습니다. 하지만 안전한 권리가 곧 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 근린생활시설이 영업중단 상태이고, 내부와 임대관계가 확인되지 않았으며, 이미 4회 유찰됐습니다.
무엇보다 2025년 3월 말 기준 관리비 약 57,700,000원이 조사됐습니다. 이는 현재 최저가 67,228,000원과 분리해 볼 수 없는 수준의 변수입니다. 실거래·임대수익 근거도 없으므로 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·관리비·환금성은 고위험. 관리비 부담 범위와 내부 상태, 임대 가능성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.