인천지방법원 2026타경501384. 계양구 작전동 비케이디센트 비동 3층 303호, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준은 2019.03.19. 강서농업협동조합 근저당권입니다. 이후 계양구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그 뒤에 붙은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 등기상 임차권자는 김보경이고, 제3층 제303호 66.9㎡ 전부에 대한 임차권등기입니다.
다만 이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 무조건 위험”으로 끝나는 구조가 아닙니다. 명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차권등기는 룰상 인수권리로 보이더라도, 확약이 유효하게 이행되는 한 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원*으로 처리하는 것이 맞습니다. 단, 이 확약은 김보경 임차권등기 부분에 한정됩니다. 확약 밖의 점유자, 특히 양준혁의 보증금·확정일자 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 476-30 비케이디센트 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.03.06. 거래가 198,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차권등기는 확약 확인
2019.03.19. 강서농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 뒤의 계양구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제 되는 것은 2024.02.13. 등기된 김보경의 주택임차권입니다. 명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 확인 필요
| 이름 | 점유·권리 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보경 | 제3층 제303호 66.9㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.06 | 2020.03.02 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 확약 확인 |
| 양준혁 | 현황조사·매각물건명세서상 전입자 | 2025.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 미상 확인 |
김보경은 전입일이 2020.03.06.으로 말소기준 2019.03.19.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 임차권등기가 명세서상 인수권리로 표시되어 있으므로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 반드시 확인해야 합니다. 양준혁은 2025.11.18. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 확약은 김보경 임차권등기에만 적용되므로 양준혁 관련 점유·명도 리스크는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,887,400원 |
| 1. 근저당 · 강서농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 146,212,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,100,000원 가정 시 집행비용을 제외한 금액은 선순위 근저당권자인 강서농업협동조합에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. *김보경 임차권등기 인수는 말소동의 확약서 이행을 전제로 실질 0원 판단입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 “인천성지초등학교” 남측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 중소규모 공장 등이 소재하는 지대로 제반 여건은 보통시됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 지하철 인천1호선 “작전역” 및 노선 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상12층 내 제비동 제3층 제303호입니다. 기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김보경 임차권등기의 말소동의 확약서가 실제로 누구에게, 어떤 조건으로, 언제까지 유효한지 원문을 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 김보경 임차권등기에 관한 것입니다. 양준혁 점유와 관련한 보증금·계약관계는 별도 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 실제 점유자가 누구인지, 임차권등기권자와 현황상 전입자가 어떤 관계인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 기대 금지. 현재가 기준 선순위 근저당 채권이 매각대금을 대부분 흡수하고, 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약 확인 전까지는 보수적으로”
이 물건은 감정가 213,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 149,100,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 문제 되는 김보경 주택임차권등기도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 실질 인수 0원* 판단이 가능합니다. 그러나 확약은 만능이 아닙니다. 확약 밖 점유자 양준혁의 보증금·확정일자 미상, 실제 명도 가능성, 확약서 원본의 조건 확인이 남습니다. 결론은 가격은 내려왔지만, 권리 안전성은 확약서와 점유 확인을 통과해야 확정입니다.