창원지방법원 2025타경20560. 경상남도 함안군 산인면 신산리에 소재한 숙박시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사드림개발이며, 2023년 4월 5일 설정된 김해농업협동조합의 채권최고액 5,040,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 추가 근저당권과 압류 등이 설정되었으며, 신청채권자 김해농업협동조합의 청구금액은 4,564,728,497원입니다.

등기상 권리의 소멸 여부만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 이번 사건은 일반적인 주거용 부동산과 다릅니다. 숙박시설이 실제로 이용되고 있고, 여러 필지의 토지와 제시외물건이 결합되어 있습니다. 여기에 성립 여부가 확인되지 않은 유치권 신고까지 존재합니다. 따라서 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 저렴하거나 투자 매력이 있다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별개

최선순위 담보권은 2023년 4월 5일 김해농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

임차인으로 확인된 사람은 없으며, 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 숙박시설로 이용 중인 건물이므로 실제 운영자, 점유자, 영업 관련 권리와 시설 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 3,492,731,000원으로 감정가 7,128,022,000원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 결과이지만, 이를 일반적인 시장가치 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 숙박시설과 토지의 실제 거래가격, 수익성, 운영 상태, 개별 토지의 활용가치가 함께 검토되어야 하기 때문입니다.

추가 유찰 시나리오에서는 최저가가 더 낮아지지만, 유치권의 성립 가능성이나 숙박시설의 수익성이 가격 하락만으로 개선되지는 않습니다. 실제 인수 부담이 발생하지 않는다는 전제도 아직 확정되지 않았으므로, 실질취득비용을 낙찰가만으로 확정하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,492,731,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 작성한 단순 예상배당이며, 실제 피담보채무액·채권신고액·법정 우선순위와는 차이가 있을 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 유치권 신고금액은 배당표의 확정 인수액으로 처리하지 않았습니다.

현재 회차에서는 추정 집행비용 37,327,310원을 제외한 3,455,403,690원이 선순위 김해농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 담보권자와 소유자에게 돌아가는 예상 금액은 없습니다.

채권최고액 합계 6,250,000,000원을 기준으로 한 미배당 금액은 2,794,596,310원입니다. 이 금액은 배당계산상의 부족액이지, 매수인이 그대로 인수해야 하는 채무를 의미하지 않습니다.

④ 유찰별 배당 시나리오

가격이 내려갈수록 채권자 배당금은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 모든 시나리오에서 배당계산상 매수인 인수액은 0원, 소유자 잔여금도 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 산인면 신산리 신당삼거리 북서측에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 3층 숙박시설로, 지하에는 주차장과 물탱크실이 있으며 지상에는 객실과 휴게실, 관리실 및 부속 공간이 배치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기, 전기온수보일러 난방, 천정형 시스템에어컨, 무인정산시스템, CCTV 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동 상태와 보수 필요성은 별도 확인 대상입니다.
• 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 일부에 준보전산지가 포함됩니다. 토지는 상업용으로 이용되고 있고, 지형은 완경사·부정형으로 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 관련 자료에는 ㎡당 224,100원, 면적 575.0㎡가 기재되어 있습니다. 이 면적을 일괄매각 대상 전체 토지면적으로 단정하지 않아야 합니다.
• 공유지분 토지. 일부 토지는 공유지분 형태이며, 감정평가상 지분별 위치를 특정하기 어려워 전체를 기준으로 평가했습니다. 취득 후 이용과 처분 가능성을 검토해야 합니다.
• 제시외물건. 제시외물건 2-1~2-3은 일괄매각에 포함됩니다. 다만 2-2, 2-3은 대략적인 산재 개수를 기준으로 평가된 것으로 기재되어 있어 실제 현황 대조가 필요합니다.

⑥ 유치권·점유·환금성 핵심 점검

숙박시설이 실제로 이용 중인 만큼, 유치권 주장자가 어느 부분을 점유하는지, 건물 운영자와 점유자가 누구인지, 객실·주차장·공용부를 누가 관리하는지가 중요한 확인 사항입니다. 임차인 기재가 없다는 사실만으로 점유 및 인도 문제가 전혀 없다고 볼 수는 없습니다.

또한 상업용 숙박시설과 여러 필지가 결합된 부동산은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균으로 가치 판단을 하기 어렵습니다. 영업 수익성, 시설 노후도, 운영 허가 및 토지 사용관계 등 개별 요인에 따라 시장에서 받아들여지는 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 호암개발과 삼정하이텍의 권리신고서, 공사계약 관련 증빙, 공사대금 지급내역, 유치권배제신청서 및 이후 절차를 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 숙박시설 운영자, 각 층 사용현황, 유치권 주장자의 점유 범위, 인도 가능성과 영업 중단 위험을 조사하세요.
• 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물 및 제시외물건 2-1~2-3의 범위를 매각목록과 현장, 지적도 및 건축물대장으로 대조하세요.
• 매각 제외 시설. 출입구 조경수·조경석·입식간판 등이 매각 대상 토지 외부에 있으므로 시설 사용권원과 경계 문제를 확인하세요.
• 공유지분. 일부 토지의 공유관계와 지분별 이용 제한, 향후 처분 가능성을 검토하세요.
• 가격 산정. 감정가의 49%라는 비율에 의존하지 말고, 숙박시설 수익성·시설 보수비·토지 가치·유치권 위험을 반영하여 실질취득비용과 응찰 상한을 별도로 산출하세요.
• 미납 비용. 국세·지방세 관련 압류와 별도로, 실제 법정 우선변제 항목 및 시설 운영 과정의 미납 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 유치권 관련 서류 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “감정가 49% ≠ 안전한 할인”

이 사건의 강점은 감정가 대비 최저매각가가 크게 내려왔다는 점입니다. 등기상 담보권과 압류는 말소기준권리를 중심으로 정리되며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격만 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 호암개발의 700,500,000원 유치권 신고, 삼정하이텍의 7,550,000원 유치권 신고가 있으며, 모두 성립 여부가 확정되지 않았습니다. 여기에 매각에서 제외되는 출입구 구조물, 공유지분 토지, 숙박시설의 운영·점유 문제도 함께 검토해야 합니다.

현재 최저가 3,492,731,000원은 실제 취득비용을 판단하는 출발점일 뿐입니다. 유치권이 유효하게 성립하는지, 추가 비용이나 인도 지연이 발생하는지, 숙박시설과 토지의 시장가치가 얼마인지를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

결론은 권리관계 일부는 정리 가능하지만, 실질취득 위험은 아직 미해소 상태입니다. 유치권과 점유관계를 검증하기 전의 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 법적 위험을 제거한 뒤 실질취득가를 확정할 수 있는지에 있습니다.