창원지방법원 2025타경20560. 함안군 산인면 신산리 83 일원의 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 이용상태는 지하 1층 주차장·물탱크실, 1층과 2층 일반숙박시설, 3층 일반숙박시설·휴게실 등이며, 관련 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 감정가 7,128,022,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3,492,731,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 소유자는 주식회사드림개발이고, 2023.04.05. 설정된 김해농업협동조합 근저당권(채권최고액 5,040,000,000원)이 말소기준입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기 자체보다 별도로 신고된 유치권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20560 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 산인면 신산리 83, 84-2, 84-3, 86-3 · 경상남도 함안군 산인면 신산로 207-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트구조 3층 숙박시설 · 일반숙박시설 및 상업용 건부지 |
| 소유자 | 주식회사드림개발 |
| 감정가 / 최저가 | 7,128,022,000원 / 3,492,731,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해농업협동조합 / 4,564,728,497원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외물건(2-1~2-3) 매각포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않습니다. 등기상 말소기준은 2023.04.05. 김해농업협동조합 근저당권이며, 후순위 근저당권과 함안군 압류, 경매개시결정, 이후 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 예광종합건설의 가압류 2건과 양산세무서 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가 3,492,731,000원은 감정가 7,128,022,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 숙박시설과 상업용 토지가 결합된 물건은 주거용 집합건물처럼 동일 평형 실거래 평균으로 단순 비교하기 어렵고, 실제 영업가치와 토지가치, 시설 상태, 권리·점유 위험을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,492,731,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,327,310원 |
| 1. 근저당 · 김해농업협동조합 | 5,040,000,000원 | 3,455,403,690원 |
| 2. 후순위 근저당 · 김해농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 박명식 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 근저당 · 예광종합건설주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 6,250,000,000원 중 예상 배당액은 3,455,403,690원이고, 미배당액은 2,794,596,310원입니다. 자료상 매수인 명시 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 3층 숙박시설로, 지하 1층은 주차장·물탱크실, 1층과 2층은 일반숙박시설, 3층은 일반숙박시설·휴게실·계단실·복도로 이용 중입니다.
- 입지. 함안군 산인면 신산리 ‘신당삼거리’ 북서측에 위치하며, 주위는 숙박시설·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·전기온수보일러 난방·천정형 시스템에어컨·무인정산시스템·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 일부는 준보전산지입니다. 제시된 토지는 상업용으로 이용되며 공시지가는 224,100원/㎡입니다.
- 평가상 특이사항. 목록 2~4, 7 토지는 용도상 불가분 관계가 인정돼 일단지로 평가됐고, 목록 5·6은 공유지분 토지로 지분별 위치 확인이 불가능해 전체 기준으로 평가됐습니다.
- 매각 제외 구조물. 출입구의 조경수·조경석·입식간판 등은 대상 토지 밖에 있어 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 호암개발이 현재 목적물을 실제 점유하고 있는지, 점유 개시 시점과 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사대금 700,500,000원 검증. 공사계약서·세금계산서·기성내역·미지급 내역 등으로 신고 채권의 발생과 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 배제신청의 한계 확인. 신청채권자가 2026.07.15. 유치권배제신청서를 제출했지만 별도 유치권부존재확인소송은 제기하지 않았다는 점을 전제로 입찰 위험을 판단해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 일괄매각이며 제시외물건(2-1~2-3)은 포함되지만 출입구의 조경수·조경석·입식간판 등은 토지 밖에 있어 제외됩니다.
- 공유지분 토지 확인. 목록 5·6은 지분별 위치 확인이 불가능하므로 실제 이용관계와 경계·통행 관계를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 사업성 별도 검토. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하지 말고 영업수익·공실·시설 상태·수선비를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 유치권의 진위를 먼저 본다
이 사건은 표면적으로는 감정가 7,128,022,000원에서 두 차례 유찰돼 3,492,731,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고, 임차인도 없어 명시 인수액 0원입니다. 하지만 숙박시설·토지가 결합된 비주거 자산이고 비교 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
특히 700,500,000원의 유치권 신고가 핵심입니다. 성립이 확정된 것도, 부존재가 확정된 것도 아닙니다. 신청채권자의 배제신청은 제출됐지만 별도의 부존재확인소송은 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 없지만, 유치권 실사가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 감정가 49%보다 먼저 확인할 숫자는 700,500,000원이고, 먼저 확인할 사실은 그 유치권의 실제 성립요건입니다.
