인천지방법원 2026타경501418. 인천 서구 당하동 스페이스빌 가동 5층 503호, 전용 39.09㎡ 도시형생활주택입니다. 권리분석의 핵심은 2020.08.31 전입·점유를 시작한 차병관 임차인입니다. 이 전입일은 말소기준인 2021.03.15 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.07.10과 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 보증금은 110,000,000원으로 현재 최저가 39,788,000원보다 큽니다.

따라서 확약이 없다면 “최저가가 감정가의 34%라 싸다”는 판단은 틀립니다. 현재 회차 배당모델에서는 임차인이 38,671,816원을 배당받고 71,328,184원이 남습니다. 4회 유찰 시에는 매각가 27,851,600원에 인수 추정액 83,049,729원, 5회 유찰 시에는 매각가 19,496,120원에 인수 추정액 91,254,810원으로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 총 부담이 보증금 수준으로 수렴하는 대항력 인수형 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처

말소기준은 2021.03.15 남인천세무서장 압류입니다. 이후의 국세 압류 2건, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 차병관의 실제 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2020.08.31이므로, 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서 인수 위험을 실질적으로 제거하는 근거는 말소동의 확약서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

차병관은 주택 전부를 주거로 사용한 임차인으로, 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 + 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다. 현재 회차 기준 배당액은 38,671,816원이고, 확약을 고려하지 않은 미배당 인수 추정액은 71,328,184원입니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 임차인 표상 실제 임차인은 차병관 1명입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 후 가격 메리트는 크다

스페이스빌(가,나동) 전용 39㎡ 안팎의 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 104,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 103,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 시세 흐름은 이전 구간 대비 -1.9%로 하락 추세입니다.

확약 적용 후 실질취득은 39,788,000원으로, 최근 12개월 평균의 38.4%입니다. 최신 거래 105,000,000원과 비교해도 실질취득액이 크게 낮습니다. 이 사건은 대항력 임차인 때문에 표면적인 최저가만으로 평가하면 안 되지만, 확약에 의해 인수가 실질 0원으로 해소된다는 전제에서는 현재 가격 자체의 할인 폭은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정 · 확약 미반영 배당모델)

배당모델 자체에서는 차병관 보증금 부족분 71,328,184원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서상 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 리포트의 최종 실질취득 계산에서는 해당 인수를 0원으로 적용합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 상쇄된다

대항력 인수형의 특징이 그대로 드러납니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘기 때문에 실질취득 부담은 보증금 110,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이번 물건에서 현재 최저가 자체를 실질취득가로 볼 수 있는 이유는 오직 차병관 임차권에 대한 말소동의 확약이 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 현황 도시형생활주택-단지형 다세대(스페이스빌) 건부지입니다.
• 입지. 백석초등학교 남측 인근. 연립주택·다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 함께 있는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 독정역·완정역(인천2호선)이 소재합니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 16미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2011.07.22입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)·성장관리권역·상대보호구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
• 공시지가. 1,376,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 28세대 소규모 도시형생활주택이고 실거래 표본은 4건입니다. 같은 단지 경매 평균 유찰횟수 2.0회에 비해 본건은 3회 유찰됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질취득 39,788,000원 판단은 차병관 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심 전제입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차인 배당 구조 확인. 확약 미반영 현재 회차 배당모델은 차병관 38,671,816원 배당, 71,328,184원 미배당입니다. 확약의 효력이 없다면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 배당표와 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 103,500,000원, 최신 거래 105,000,000원이지만 최근 대비 이전 가격 추세는 -1.9%입니다. 전체 평균 104,500,000원만 보고 상한가를 높이면 안 됩니다.
• 환금성 점검. 28세대 도시형생활주택이고 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 저가 낙찰 가능성과 향후 재매각 용이성은 별개의 문제입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되는 만큼 현재 실제 점유상태와 인도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 및 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “이 물건은 최저가보다 확약서가 먼저다”

이 사건은 겉으로만 보면 감정가 116,000,000원이 3회 유찰되어 39,788,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 하지만 대항력 있는 차병관 임차인의 보증금이 110,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 해도 확약 미반영 인수 추정액이 71,328,184원입니다.

반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 차병관 임차권에 적용하면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 39,788,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 103,500,000원의 38.4%로 가격 여유가 큽니다. 다만 최근 시세는 -1.9% 하락 추세이고, 28세대 도시형생활주택에 본건이 3회 유찰된 점은 환금성 할인요인입니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 낮은 실질취득가, 투자 판단의 핵심은 환금성입니다.