인천지방법원 2026타경501418. 인천 서구 당하동 스페이스빌 가동 503호, 전용 39.09㎡의 도시형생활주택입니다. 현재 회차는 감정가 116,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 81,200,000원까지 내려온 상태입니다. 같은 단지 39㎡대 최근 실거래 평균이 104,500,000원이므로, 가격만 보면 최저가는 시세 평균의 77.7% 수준입니다.
하지만 이 물건은 “싸다”보다 먼저 “확약서와 당해세”를 봐야 합니다. 을구 3번에 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 신청채권자도 주택도시보증공사입니다. 다만 임차인 차병관의 주민등록일자 2020.08.31은 말소기준인 2011년 국민은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있어, 낙찰자가 떠안을 임차권 인수는 실질 0원*으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 가동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택) · 전용 39.09㎡ · 제5층 제503호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.11. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 확약서 확인이 핵심
말소기준은 2011.08.10. 국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 을구 3번 주택임차권은 보증금 110,000,000원 규모라 금액만 보면 크지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차병관 | 제5층 제503호 39.09㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 대항력 없음 전입 2020.08.31 | 확정일자 2020.07.10 배당요구 2022.10.17 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격은 낮다
스페이스빌(가,나동)은 총 28세대, 사용승인일 2011.07.22의 소규모 도시형생활주택입니다. 전용 38~39㎡대 최근 실거래는 4건이고, 평균은 104,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 39.77㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2023.11 | 38.4㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2022.07 | 39.02㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2021.07 | 38.4㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 104,500,000원 |
확약서를 전제로 매수인 인수가 0원이면 실질취득은 현재 최저가인 81,200,000원입니다. 이는 실거래 평균 104,500,000원의 77.7%로, 가격만 놓고 보면 할인폭은 있습니다. 다만 실거래 표본이 4건이고 단지가 28세대 규모라, 환금성은 대단지 아파트처럼 넓게 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 90,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 총 청구 200,000,000원 중 예상 배당은 79,338,400원, 미배당은 120,661,600원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 산정되어 있으나, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 백석초등학교 남측 인근, 연립주택·다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 근거리에 독정역 및 완정역(인천2호선)이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호, 사용승인일은 2011.07.22입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 중로2류 접함, 공시지가 1,376,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 28세대 소규모 단지라 거래 표본은 많지 않습니다. 최근 4건 실거래가 102,000,000원~106,000,000원에 모여 있어 가격 눈높이는 비교적 분명하지만, 매수층은 제한적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 인수는 실질 0원*으로 보더라도 등기 말소까지의 서류·기간·협조 절차를 입찰 전 점검하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 많습니다. 당해세가 있으면 배당 순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 28세대 도시형생활주택은 대단지 아파트보다 매수층이 좁습니다. 단순 할인율만 보고 과도하게 공격적인 가격을 쓰지 않는 편이 안전합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·명세서·현황조사·실거래 자료를 바탕으로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 있으면 가격은 보이고, 없으면 판이 바뀐다”
이 물건의 결론은 간단합니다. 확약서가 유효하면 현재 최저가 81,200,000원은 실거래 평균 104,500,000원 대비 77.7%로 가격 메리트가 있습니다. 반대로 확약서 적용이 불명확하면, 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 심리적·절차적 리스크로 남습니다. 권리분석의 초점은 최저가가 아니라 을구 3번 임차권등기 말소의 확실성입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 확약 확인 후 판단입니다.