인천지방법원 2026타경501423. 인천 부평구 갈산동 목련빌라 나동 4층 401호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 93,000,000원의 70%인 65,100,000원입니다. 권리분석의 핵심은 딱 하나입니다. 등기부에 정수경 임차권등기가 있고 보증금도 110,000,000원으로 큽니다. 그러나 전입신고일은 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되고, 명세서상 인수권리 기재에 대해서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기는 가격에 더할 인수액으로 보지 않고, 실질 인수 0원으로 판단합니다.
주의할 점도 분명합니다. 확약은 정수경 임차권등기 1건에 대한 안전장치입니다. 감정요항상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 현장 점유와 확약서 원본, 매각물건명세서의 최종 문구를 입찰 전 반드시 맞춰봐야 합니다. 이 확인이 끝나야 65,100,000원에 취득하는 구조로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 65-1 목련빌라 나동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 구조 / 승인 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인 1994.12.09 |
| 소유자 | 유성욱 (2023.10.12. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 ‘확약’ 확인이 핵심
말소기준권리는 2002.01.12. 주식회사한국외환은행 근저당권으로 산정되어 있습니다. 정수경의 전입신고일은 2022.05.27.로 이 기준보다 뒤입니다. 그래서 임차인 표시는 있으나 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 명세서에는 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권등기를 말소시키는지 원본 대조가 필요합니다.
② 임차인 분석
실제 임차인은 정수경 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아니며, 임차권등기와 명세서에 같은 임차권이 확인됩니다.
| 임차인 | 용도 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수경 | 주거(임차권등기) · 4층 401호 32.86㎡ 전부 | 110,000,000원 | 전입 2022.05.27 · 확정 2022.04.15 | 2024.02.21 | 없음 | 확정·요구 | 중복 아님 확약 |
* 확약이 없는 경우에는 명세서상 임차권등기 보증금 110,000,000원이 인수 쟁점으로 남습니다. 본 판단은 정수경 임차권등기 1건에 한정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 28,600,000원 | 28,600,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 40,800,000원 | 34,928,200원 | 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 58,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 총 채권 238,200,000원 중 63,528,200원이 배당되고, 미배당은 174,671,800원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평북초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인은 1994.12.09입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다. 외국인 등 주택용도 취득 지정기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25.입니다.
- 하자 기재. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 명세서상 인수권리로 적힌 을구 7번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 문서가 정수경 임차권등기 1건을 정확히 포괄하는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 정수경의 범위는 4층 401호 32.86㎡ 전부입니다. 감정요항상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가는 65,100,000원, 실질취득도 65,100,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다, 다세대주택의 환금성과 명도 부담을 함께 봐야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차 미배당은 174,671,800원입니다. 채권자 미회수가 크더라도 확약 반영 시 매수인 인수로 더하지 않습니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택은 공용부분 관리비나 사용료 확인이 필요합니다. 낙찰 전 현장과 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.1억”을 가격에 더하지 않는 사건
이 사건의 겉모습은 부담스럽습니다. 임차권등기 보증금이 110,000,000원이고, 신청채권자도 주택도시보증공사입니다. 하지만 정리 포인트는 명확합니다. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시되고, 명세서상 인수권리로 보이는 임차권등기에는 말소동의 확약서가 붙어 있습니다. 그래서 보증금 110,000,000원을 낙찰가에 더하는 구조가 아니라, 현재 기준 65,100,000원 취득 + 실질 인수 0원 구조입니다.
다만 이 결론은 확약서가 제대로 작동한다는 전제 위에 있습니다. 원본으로 확약 범위와 점유 상태를 확인하지 않으면, 이 물건은 단순한 70% 유찰 물건이 아니라 임차권등기 말소 확인형 사건입니다. 권리는 조건부 합격, 실무 확인은 필수입니다.