인천지방법원 2026타경501444. 간석동 리젠시아 6층 608호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 228,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 111,720,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 크게 내려온 가격이지만, 이 사건은 최저가만 봐서는 안 됩니다. 권오익은 2020.03.13 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.02.21입니다. 말소기준인 2022.11.29 남동구 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
권오익의 보증금은 162,000,000원입니다. 현재 회차 매각대금에서 집행비용 2,364,080원을 먼저 제하고 권오익에게 109,355,920원이 배당되는 것으로 계산돼, 부족분 52,644,080원이 남습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 111,720,000원 + 52,644,080원 = 164,364,080원입니다. 입찰가격이 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 6층 608호 · 용천로176번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 63.46㎡ · 10층 건물 중 6층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 장승진 (2020.03.13 매매 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 사용승인일 | 2014.03.28 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 과거 북인천새마을금고 근저당 156,000,000원과 김재종 전세권 20,000,000원은 2020.03.13 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.11.29 남동구 압류입니다. 이후 국 압류, 권오익 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권오익 | 2020.03.13 / 2020.02.21 | 162,000,000원 | 있음 | 있음 | 52,644,080원 위험 |
| 김지만 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
권오익은 6층 608호 63.46㎡ 전부에 관한 주택임차권등기가 있으며 배당요구도 2023.10.18 접수됐습니다. 반면 김지만은 현황조사·매각물건명세서에 등장하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 김지만을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 안전하다고 제외할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 권오익 인수 위험 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 111,720,000원 | 52,644,080원 | 164,364,080원 |
| 3회 유찰 시 | 78,204,000원 | 85,603,672원 | 163,807,672원 |
| 4회 유찰 시 | 54,742,800원 | 108,642,570원 | 163,385,370원 |
표면 최저가는 111,720,000원에서 78,204,000원, 54,742,800원으로 내려가지만, 그만큼 권오익에게 배당되지 못하는 보증금이 커집니다. 결과적으로 실질취득은 164,364,080원 → 163,807,672원 → 163,385,370원으로 보증금 162,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 큰 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최근 시장은 134,000,000원
리젠시아의 거래 전체 평균은 177,900,000원이지만, 가격 판단은 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04의 134,000,000원 1건이며, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -26.7%입니다. 과거 190,000,000원~210,000,000원대 거래를 섞은 전체 평균만 보면 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 57.19㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2022.07 | 57.19㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 58.71㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 57.19㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 64.09㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 58.71㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 58.71㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2021.09 | 69.68㎡ | 10 | 186,000,000원 |
| 2021.07 | 58.71㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 64.09㎡ | 2 | 195,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,080원 |
| 1. 임차인 권오익 보증금 | 162,000,000원 | 109,355,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 권오익의 우선변제에 사용되고, 권오익 보증금 중 52,644,080원이 부족하게 남는 계산입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인 수에 포함하지 않으며, 162,000,000원을 임차보증금과 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 리젠시아는 19세대, 사용승인일은 2014.03.28입니다.
- 입지. 간석3동행정복지센터 남측 인근으로 오피스텔·업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 608호이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래가 1건이고 최근 거래 추세가 -26.7%여서 과거 전체 평균보다 최신 거래가격을 우선해 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 111,720,000원이지만 권오익 인수 위험을 더한 실질취득은 164,364,080원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 김지만 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰로 최저가가 내려가도 권오익 미배당 인수액이 증가해 실질취득은 163,807,672원·163,385,370원 수준입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 177,900,000원보다 최신 거래 134,000,000원과 최근 -26.7% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”
이 물건의 핵심은 2회 유찰된 최저가 111,720,000원이 아닙니다. 대항력 있는 권오익의 보증금 162,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차 예상 미배당 52,644,080원을 더한 실질취득 164,364,080원이 실제 가격 판단의 출발점입니다. 최근 거래는 134,000,000원이고 최근 흐름도 -26.7%이므로, 최근 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 완화 요소이지만, 대항력 포기까지 명시된 것으로 확인되지 않은 상태에서 권오익의 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 게다가 김지만의 전입일과 보증금도 미상입니다. 추가 유찰이 나와도 실질취득이 162,000,000원대 부근에 머무르는 구조까지 감안하면, 표면 할인율보다 임차인 권리와 실제 취득부담을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
