인천지방법원 2026타경501453. 미추홀구 숭의동 솔하임 7층 702호, 오피스텔(주거용)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 일반적인 “대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구조”처럼 보입니다. 김동민 임차권등기 보증금은 193,400,000원이고 현재 최저가는 121,800,000원이라, 확약이 없었다면 부족분 74,105,200원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 확약이 모든 점유 리스크를 지워 주는 것은 아니라는 점입니다. 권영준은 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 권영준을 보증금 확정 임차인처럼 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 전입 확인 대상으로 분리해서 봐야 합니다. 결론은 단순합니다. 김동민 임차권은 확약으로 실질 인수 0원*, 권영준 변수는 별도 확인 전까지 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 340-14 솔하임 7층702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 75.14㎡ · 지하1층 지상12층 건물 내 제7층 제702호 |
| 이용상태 | 오피스텔(주거용)로 이용중임 |
| 소유자 | 김기석 (2021.12.16 매매, 2022.01.05 소유권이전, 거래가액 193,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 권리와 미상 전입을 분리
말소기준은 2026.02.20 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 김동민의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김동민 임차권등기 부족분은 실질 0원*으로 처리합니다. 2026.03.10 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 확인표
| 이름 | 점유·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김동민 | 7층 702호 75.14㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.12.16 / 확정 2021.11.16 / 배당요구 2024.02.08 | 193,400,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원* 승계 아님 |
| 권영준 | 전입 확인 대상 | 전입 2025.12.23 / 확정 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다만 권영준은 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 “대항력 있는 확정 보증금 임차인”으로 단정하지 않고, 현장 및 서류로 확인해야 할 점유 변수로 두는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만, 권리 확인이 선행
솔하임 실거래 7건 기준 평균은 180,628,571원, 최저는 154,000,000원, 최고는 209,000,000원입니다. 현재 최저가 121,800,000원은 실거래 평균의 67.4%입니다. 다만 이 비교는 김동민 임차권등기 확약을 반영한 실질취득* 기준이며, 권영준 전입 미상 리스크가 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 80.55㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2024.07 | 75.14㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 80.55㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2022.10 | 75.14㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 80.55㎡ | 11 | 209,000,000원 |
| 2021.12 | 75.14㎡ | 7 | 193,400,000원 |
| 2021.07 | 80.95㎡ | 11 | 154,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 180,628,571원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 1. 임차인 김동민 보증금 (우선변제) | 193,400,000원 | 119,294,800원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김동민 보증금 부족분은 룰상 74,105,200원이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 김동민 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 및 권영준 미상 전입 변수는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 김동민 룰상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 김동민 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 121,800,000원 | 74,105,200원 | 확약 반영 시 김동민 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 85,260,000원 | 110,074,680원 | 확약 반영 시 김동민 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,681,999원 | 135,192,277원 | 확약 반영 시 김동민 실질 인수 0원* |
확약이 없었다면 김동민 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 김동민 임차권등기에 대한 말소동의 확약이 제출되어, 김동민 부족분을 매수인이 실질 부담하는 결론으로 쓰면 안 됩니다. 다만 확약 밖 권영준 전입은 이 표로 해결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘숭의역(수인분당선)’ 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 세로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장과 숭의역(수인분당선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인 2016.06.21, 급배수·위생·소화전·화재탐지·난방·승강기 및 주차시설이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 409.0㎡, 공시지가는 1,683,000원/㎡입니다.
- 환금성. 솔하임은 12세대 규모이고, 확인된 실거래는 7건입니다. 소규모 오피스텔 특성상 가격 메리트와 점유 리스크 확인이 함께 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김동민 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 매각 후 말소까지 이어지는지 원본 문구와 적용 대상을 확인하세요.
- 권영준 전입 확인. 전입 2025.12.23은 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입세대열람, 점유자 면담, 매각물건명세서 보완 여부로 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 김동민 확약 반영 시 현재 실질취득*은 121,800,000원입니다. 확약 미반영 룰상 금액 74,105,200원을 그대로 더해 결론내리면 이 사건 구조와 맞지 않습니다.
- 관리비·세금. 당해세, 공용부분 관리비, 최우선변제 가능성은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본 확인 전에는 “인수 0원 확정”으로 응찰가를 산정하지 마세요.
맺으며 — “확약으로 0원*, 그러나 미상 전입은 남는다”
이 사건의 핵심은 김동민 임차권등기 부족분 74,105,200원을 그대로 매수인 인수로 볼 수 없다는 점입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 김동민 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 반영해야 합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득*은 121,800,000원이고 실거래 평균 대비 67.4%입니다. 다만 권영준 전입은 보증금과 확정일자가 미상인 확인 대상입니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 권영준 변수를 확인해야 비로소 입찰 가능한 물건입니다.