인천지방법원 2026타경501457. 인천 서구 검암동 ‘그랜드비스타’ 3동 302호, 전용 50.2㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰되어 최저가가 125,300,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 이 물건은 임차권등기 보증금 160,000,000원이 걸려 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 함께 확인되는 구조입니다. 따라서 확약이 유효하게 작동한다는 전제에서는 실질 인수액을 0원*으로 놓고, 실질취득 125,300,000원을 실거래 평균 160,500,000원과 비교해야 합니다.
권리만 보면 ‘임차권등기’라는 단어 때문에 위험해 보이지만, 가격만 보면 최저가가 실거래 평균의 78.1%입니다. 다만 물건 자체가 20세대 규모의 도시형생활주택-단지형다세대주택이고, 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 회차 배당표상 배당을 받지 못하는 구조입니다. 즉 확약 원본과 말소 조건 확인이 이 물건의 1순위 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 661-1 그랜드비스타 3동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 50.2㎡ · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 이찬희 (2022.01.20. 거래가액 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 핵심
등기 흐름에서 가장 중요한 표시는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차권자는 이형섭, 임차보증금은 160,000,000원, 범위는 3층 302호 50.2㎡ 전부입니다. 계약일자는 2021.12.14, 확정일자는 2021.12.15, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.12.30으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 아님
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이형섭 3층 302호 50.2㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.12.15 | 2024.01.29 주택임차권등기 | 인수표기 확약 승계 없음 |
이형섭은 보증기관 명의의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 이 보증금 160,000,000원을 다른 보증기관 명의 채권과 중복 합산해 부풀려 보면 안 됩니다. 핵심은 “보증금이 얼마냐”보다 그 임차권등기가 매수인에게 남느냐, 말소동의 확약으로 소멸 정리가 되느냐입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 78.1%
그랜드비스타(661-1)는 총 20세대, 사용승인일은 2011.12.26입니다. 최근 실거래 8건의 평균은 160,500,000원이고, 최저가는 135,000,000원, 최고가는 199,000,000원입니다. 이 물건의 현재 최저가 125,300,000원은 실거래 평균 대비 78.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.71㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2025.10 | 53.71㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2024.07 | 53.71㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 51.42㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2022.05 | 50.2㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 50.2㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 50.2㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 51.42㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 160,500,000원 |
최저가만 놓고 보면 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰되어 가격은 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 임차권등기 확약이 붙은 물건이므로, 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다. 확약 전제 실질취득 125,300,000원은 실거래 최저 135,000,000원보다도 낮습니다. 반대로 확약 조건을 확인하지 못하면, 보증금 160,000,000원 이슈가 가격 메리트를 지울 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,554,200원 |
| 1. 근저당 · 광명동부새마을금고 | 123,500,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 135,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 125,300,000원 가정 시 채권자 총 청구 419,100,000원 중 122,745,800원이 배당되고, 미배당은 296,354,200원입니다. 매수인 실질 인수는 0원*으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 검바위역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 검바위역이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트 및 벽돌타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 서측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이고, 최근 실거래 8건의 가격대는 135,000,000원~199,000,000원입니다. 아파트형 대단지보다 매수층과 환금성은 더 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어느 임차권등기에 관한 것인지, 매각 후 말소 조건이 무엇인지 원본으로 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 확약 전제라면 실질취득은 125,300,000원입니다. 시세 비교는 감정가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 보증금 160,000,000원 각주. 이형섭 임차권등기의 임차보증금은 160,000,000원입니다. 확약이 전제되지 않으면 이 금액이 핵심 리스크로 되살아납니다.
- 소형 다세대 환금성. 총 20세대 규모의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 단기 재매각보다 보수적인 매도기간을 가정하세요.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성은 현장 및 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·확약서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약이 맞다”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 125,300,000원까지 내려왔고, 이는 실거래 평균 160,500,000원의 78.1%입니다. 하지만 이 사건의 진짜 핵심은 가격표가 아니라 주택임차권등기 160,000,000원과 말소동의 확약서입니다.
확약이 유효하고 매각 후 임차권등기가 정리된다면, 이 사건은 실질 인수 0원*의 할인 매수 후보가 됩니다. 반대로 확약 조건을 확인하지 않고 최저가만 보고 들어가면, 보증금 160,000,000원짜리 임차권등기가 판단 전체를 뒤집을 수 있습니다. 결론은 분명합니다. 가격은 괜찮다. 단, 확약 원본 확인 전에는 입찰가를 확정하지 말 것.
