창원지방법원 2025타경20622. 창원시 마산합포구 산호동의 근린시설·주택 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 106.0㎡의 ‘대’로 주상용 건부지로 이용 중이며, 주건물은 근린생활시설 및 주택, 부속건물은 화장실로 이용되고 있습니다. 소유권은 김맹석·배정옥이 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 등기에는 김맹석 지분에 대한 중부새마을금고의 강제경매개시결정이 기재돼 있습니다.
등기상 근저당권이나 별도의 압류는 확인되지 않고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있습니다. 권리 인수액만 보면 0원입니다. 그러나 이 사건은 목록2가 지분매각이고 전체는 일괄매각이며, 모든 대상이 정비구역 안에 있습니다. 따라서 실제 입찰 판단의 중심은 단순 말소 여부보다 매각 범위와 재개발정비사업상 권리 승계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 465-10, 465-12 · 합포남5길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 주건물 근린생활시설 및 주택 · 부속건물 화장실 |
| 토지 | 106.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김맹석 지분 2분의 1 · 배정옥 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 272,555,100원 / 93,486,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 120,246,900원 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 매각 범위 확인 필요
2025.10.30. 김맹석과 배정옥 명의로 각각 2분의 1 지분의 소유권보존등기가 이루어졌고, 2025.11.11. 김맹석 지분에 중부새마을금고의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 선순위 근저당권이나 별도 압류가 확인되지 않아 이 경매개시결정이 말소기준으로 분석되며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34%는 ‘시세 34%’가 아니다
현재 최저매각가는 93,486,000원으로 감정가 272,555,100원의 34% 수준입니다. 그러나 이는 세 차례 유찰에 따른 회차 가격일 뿐, 실제 거래가나 수익가치에 대한 할인율을 의미하지 않습니다. 근린생활시설·주택·토지가 결합된 물건이고 정비구역에도 포함돼 있으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 93,486,000원 | 0원 | 93,486,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 65,440,199원 | 0원 | 65,440,199원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 45,808,139원 | 0원 | 45,808,139원 |
인수권리가 없으므로 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다. 다만 가격이 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 28,843,648원에서 56,384,625원, 75,663,308원으로 커집니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,486,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,082,748원 |
| 1. 경매신청채권 · 중부새마을금고 | 120,246,900원 | 91,403,252원 |
| 미배당 · 중부새마을금고 | - | 28,843,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 91,403,252원이 중부새마을금고에 배당되고, 청구금액 중 28,843,648원이 미배당될 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산용마고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·주상용건물·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다.
- 보호·제한. 가축사육제한구역과 마산용마고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 정비사업. 상남산호1구역 주택재개발사업 및 상남산호2구역 도시환경정비사업 정비구역에 포함돼 있습니다.
- 현황 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설·주택·토지가 결합된 복합용도이고 목록2는 지분매각이므로, 일반적인 단독 소유 주거물건보다 매수층과 처분 조건을 세밀하게 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 목록별 토지·건물과 목록2의 정확한 매각 지분을 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조하세요.
- 정비사업 확인. 상남산호 재개발정비사업의 진행상황과 조합원 지위 승계 여부를 해당 조합에 반드시 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 사용 형태, 임대차계약 및 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 34%라는 회차 비율만 보지 말고 토지·건물 현황, 정비사업 권리, 임대수익과 처분 가능성을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 등기 사건 표기. 본건 사건번호는 2025타경20622이고 등기 원인에는 2025타경20992가 기재돼 있으므로 사건의 관계와 진행 범위를 원본에서 확인하세요.
- 체납·비용. 미납 공과금·세금·관리비와 건물 보수비, 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 정비사업 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건은 등기와 매각물건명세서상 인수할 권리가 없고, 현재 가격 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 금전 승계만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 3회 유찰·근린시설과 주택의 복합용도·목록2 지분매각·정비구역 내 소재·임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
따라서 감정가 272,555,100원이 93,486,000원까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 말소되는 권리가 아니라 무엇을 어느 지분까지 취득하는지, 정비사업에서 어떤 지위를 승계하는지, 실제 점유와 이용관계가 무엇인지입니다. 권리 인수는 0원, 입찰 판단은 확인 후. 이 순서를 지켜야 합니다.
