인천지방법원 2026타경501461. 인천 미추홀구 숭의동 ‘아르누보’ 10층 1004호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 외형만 보면 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 158,200,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격 판단은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금이 최저가보다 커서 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수가 늘어나는 구조라 확약이 없다면 실질취득액은 사실상 보증금 수준으로 고정됩니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서상 을구 1번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그래서 민경애 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 단, 이 확약은 그 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 점유자나 별도 권리가 확인되면 그 부분은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31 아르누보 10층1004호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 제10층 제1004호 74.8301㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.23 매매, 2021.12.15 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘전입일’이 먼저다
등기상 말소기준은 2023.06.30 갑구 7번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그런데 임차인 민경애의 확정일자는 2021.11.23, 주민등록일자는 2021.12.14, 점유개시일자는 2021.12.15입니다. 말소기준보다 빠르므로 단순한 후순위 임차권등기 사건이 아니라 대항력 있는 임차권으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 전제 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당 | 보증금 | 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민경애 | 제10층 제1004호 74.8301㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 전입 2021.12.14 확정 2021.11.23 배당요구 2024.02.01 | 249,000,000원 | 대항력 우선변제 실제 임차인 | 확약 전제 실질 인수 0원* 확약 없으면 현재 회차 룰상 인수 93,814,800원 |
* 확약 전제: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시된 민경애 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 본 것입니다. 확약의 범위·조건·말소 실행 여부는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 있어도 현재가는 평균보다 높다
아르누보의 유사 면적 최근 실거래 12건 평균은 141,926,666원입니다. 현재 최저가 158,200,000원은 이 평균의 111.5%입니다. 즉 확약이 유효해 매수인 인수가 0원으로 정리된다고 보더라도, 지금 가격은 실거래 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.83㎡ | 5 | 168,870,000원 |
| 2025.12 | 69.2㎡ | 5 | 174,770,000원 |
| 2025.12 | 71.85㎡ | 10 | 136,010,000원 |
| 2025.05 | 73.14㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 73.14㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 73.14㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 73.14㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2025.03 | 71.15㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 74.83㎡ | 5 | 126,460,000원 |
| 2024.10 | 73.14㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2024.10 | 73.14㎡ | 3 | 115,910,000원 |
| 2024.09 | 71.85㎡ | 5 | 122,100,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 141,926,666원 |
최근 거래 범위는 115,910,000원~180,000,000원입니다. 감정가 226,000,000원은 이 범위를 크게 웃돌고, 현재 최저가도 평균보다 16,273,334원 높습니다. 확약이 유효하다는 전제에서도 가격 메리트는 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 민경애 보증금 | 249,000,000원 | 155,185,200원 | 부족분 93,814,800원 · 확약 전제 실질 인수 0원* |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 본질은 보증금
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 총부담 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 158,200,000원 | 93,814,800원 | 252,014,800원 | 확약 없으면 실거래 평균 대비 부담 과다 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 110,740,000원 | 140,610,360원 | 251,350,360원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,518,000원 | 173,277,324원 | 250,795,324원 | 보증금 수준 총부담 구조 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(도원역·숭의역 등)이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 환금성과 대출·용도 판단을 해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층 1004호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방·기계식주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공시지가는 2,278,000원/㎡, 토지면적은 724.3㎡입니다.
- 환금성. 아르누보는 2018.11.06 사용승인, 총 20세대 규모입니다. 실거래는 있으나 소규모 오피스텔이고 거래가가 115,910,000원~180,000,000원으로 넓게 벌어져 가격 민감도가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 민경애 임차권 전체에 적용되는지, 조건이 붙어 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 민경애의 전입 2021.12.14, 확정 2021.11.23, 점유개시 2021.12.15는 말소기준 2023.06.30보다 빠릅니다. 확약이 없으면 인수형입니다.
- 가격 기준 확인. 확약 전제 실질취득가 158,200,000원은 실거래 평균 141,926,666원보다 높습니다. 70% 유찰가라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 보증기관 채권 중복 주의. 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사 가압류와 신청채권은 배당·말소 구조로 검토하되 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
- 오피스텔 관리비·주차. 기계식주차설비가 있는 오피스텔이므로 관리비 체납, 주차 이용, 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70%”가 아니라 “확약 전제 111.5%”다
이 사건은 단순히 감정가 226,000,000원에서 158,200,000원으로 내려온 물건이 아닙니다. 본질은 보증금 249,000,000원의 대항력 임차권이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그 위험을 얼마나 확실히 제거해 주느냐입니다. 확약이 유효하면 인수는 0원으로 볼 수 있지만, 그래도 현재 가격은 실거래 평균의 111.5%입니다. 확약이 흔들리면 총부담은 252,014,800원으로 급격히 커집니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다.
