인천지방법원 2026타경501467. 인천 남동구 서창동 ‘태영플러스’ 비동 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정가는 165,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 115,500,000원입니다. 단순히 “보증금 160,000,000원이 최저가보다 크다”는 이유만으로 인수형이라고 단정하면 안 됩니다. 임차인 박시현의 전입신고일은 2021.04.09로 말소기준권리 이후로 판정되어 대항력 없음, 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 이 임차권은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
다만 이 물건은 ‘무조건 쉬운 물건’은 아닙니다. 매각물건명세서에 주택임차권등기가 명시되어 있고, 세금·공과금성 압류가 보입니다. 또한 본건은 총 8세대 규모의 다세대이고, 확인 가능한 실거래 표본도 2건뿐입니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원본 확인 전제라면 인수 리스크는 낮고 가격은 유리하지만, 확약 범위 밖 점유·체납·세금은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 566-5 태영플러스 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.77㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이호민 (2021.04.12. 매매, 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 보이는 임차권, 확약으로 풀어야 한다
권리 흐름에서 기준점은 2014.06.20 서울우유협동조합 근저당권으로 잡혀 있습니다. 그 뒤의 압류, 주택임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 박시현 임차권은 임차보증금 160,000,000원, 주택전부, 전입 2021.04.09, 확정일자 2021.03.16으로 표시되지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권자 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박시현 주택전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입 2021.04.09 확정 2021.03.16 배당요구 2023.05.30 | 대항력 없음 우선변제 배당요구 승계 아님 | 0원* |
* 확약 적용 전 서류상 임차보증금은 160,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 박시현 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 68.5%
최근 확인되는 태영플러스B동 실거래는 2건입니다. 본건 전용은 55.77㎡이고, 비교 거래는 63.27㎡와 65.44㎡라 면적 차이는 감안해야 합니다. 그래도 현재 최저가 115,500,000원은 실거래 평균 168,500,000원의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 65.44㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 63.27㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 168,500,000원 |
감정가 165,000,000원도 실거래 평균 168,500,000원보다 낮지만, 지금의 의미 있는 숫자는 감정가가 아니라 실질취득 115,500,000원입니다. 인수 0원 전제가 유지된다면 현재 회차는 시세 대비 가격 여지가 있습니다. 반대로 확약 원본 확인이 안 되면, 보증금 160,000,000원을 가볍게 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,417,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서울우유협동조합 | 114,000,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 274,000,000원 중 예상 배당은 113,083,000원이며, 미배당은 160,917,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 160,917,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 195,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 218,823,710원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 미배당은 계속 커지고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 160,000,000원은 현재 회차에서도 배당되지 않습니다. 그래서 이 물건은 배당 만족형이 아니라, 확약으로 임차권을 정리하고 매각을 진행하는 구조로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 “서창중학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었고, 폐문부재로 내부확인은 되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사 및 평지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2014.05.21입니다.
- 토지·도로. 토지는 세장형 평지이고, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 16미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 태영플러스B동은 총 8세대이고 최근 실거래 표본은 2건입니다. 대단지 아파트처럼 거래층이 두텁지는 않으므로 매도 기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박시현 임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 절차에 조건이 붙어 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 폐문부재로 내부확인이 되지 않았습니다. 현재 점유자와 명도 난도를 반드시 확인하세요.
- 세금·공과금성 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 후순위 배당과 실제 정산에 영향을 줄 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2014.06.20 근저당권, 2021.04.09 말소기재, 2023.05.30 주택임차권등기, 2026.02.20 강제경매개시결정의 접수순서를 원본으로 대조하세요.
- 시세 보정. 본건 전용 55.77㎡와 실거래 표본 63.27㎡·65.44㎡는 면적 차이가 있습니다. 평균 168,500,000원만 보고 낙관하지 말고 다세대 개별 상태를 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 다세대라도 공용부분 관리비나 사용료 체납이 있을 수 있으니 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 응찰가 기준. 확약 확인 전제라면 현재 실질취득 115,500,000원은 시세 대비 유리합니다. 확약 확인이 안 되면 보증금 160,000,000원 리스크를 배제하면 안 됩니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 115,500,000원, 실거래 평균 168,500,000원 대비 68.5%입니다. 하지만 이 할인은 주택임차권등기 160,000,000원을 확약으로 정리할 수 있다는 전제 위에 있습니다. 박시현 임차권은 대항력 없음으로 판정되고 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 확약서와 점유 확인이 끝나면 가격은 유리하고, 그 확인이 안 되면 보증금 숫자가 곧 리스크입니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 인수 0원 전제를 원본으로 확정할 수 있느냐입니다.