93,800,000원
134,625,000원
인천지방법원 2026타경501484. 인천 미추홀구 용현동 스위트빌 4층 402호, 전용 53.2㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 134,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 93,800,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 133,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 “주택임차권등기가 보이는데 실제로 떠안느냐”입니다. 등기에는 장주원 임차인의 임차보증금 133,000,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 전입신고일은 2021.03.30이고, 말소기준권리는 2011.03.25 남인천농업협동조합 근저당입니다. 즉 대항력은 없습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본건의 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 622-120 4층402호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬서로50번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.2㎡ · 5층건 공동주택 중 4층 402호 |
| 건물 / 단지 | 스위트빌(622-120) · 총 12세대 · 2010.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 임정승 (2022.11.25 매매, 거래가 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
말소기준은 2011.03.25 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 인천수산업협동조합 근저당, 국민은행 근저당, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 표면적으로는 주택임차권등기가 부담스럽지만, 장주원 임차인의 주민등록일자가 말소기준보다 뒤이고, 말소동의 확약까지 있어 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복합산 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장주원 | 제4층 제402호 53.2㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 133,000,000원 | 없음 전입 2021.03.30 말소기준 2011.03.25 이후 | 배당요구 확정일자 2021.03.15 임차권등기 2023.05.09 | 해당 없음 보증기관 대위·승계 중복신고 아님 |
* 명세서상 인수권리로 주택임차권등기 보증금 133,000,000원이 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사안이므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 싸지만, 2024년 실거래와는 가깝다
스위트빌(622-120)의 최근 실거래는 총 4건입니다. 평균은 134,625,000원, 최저는 97,500,000원, 최고는 175,000,000원입니다. 현재 최저가 93,800,000원은 실거래 평균의 69.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 53.2㎡ | 2 | 97,500,000원 |
| 2022.12 | 49.83㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 53.2㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2021.12 | 53.2㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 134,625,000원 |
다만 평균만 보면 안 됩니다. 같은 전용 53.2㎡의 2024년 거래가 97,500,000원이고, 현재 최저가는 이보다 3,700,000원 낮습니다. “평균 대비 69.7%”는 좋아 보이지만, 12세대 소형 다세대의 거래 표본이 작고 가격 편차가 커서 낙찰 후 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 572,000,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 63,600,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 133,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 93,800,000원 기준으로는 집행비용 2,088,400원을 제외한 91,711,600원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 0원으로 반영했습니다. 단, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 서측 인근의 스위트빌 단지 내에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 공동주택입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,572,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본이 4건으로 많지 않습니다. 평균가보다 최근 저가 실거래를 더 보수적인 기준으로 삼는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인되는 실제 임차인은 장주원 1명이지만, 확약은 해당 임차권등기에 한정됩니다. 새로운 점유자·별도 임대차가 없는지 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 실질취득 93,800,000원은 평균 대비 낮지만, 2024년 실거래 97,500,000원과는 가깝습니다. 낙찰가가 올라가면 안전마진이 빠르게 줄어듭니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모라 아파트처럼 거래 회전이 빠르다고 보기 어렵습니다. 매도 기간과 보유비용을 감안해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세, 인도비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 낙찰가는 보수적으로
이 물건은 겉으로는 임차권등기 보증금 133,000,000원이 크게 보이지만, 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 보는 물건입니다. 그래서 권리분석의 결론은 비교적 명확합니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가 93,800,000원은 실거래 평균 대비 69.7%로 낮지만, 2024년 실거래 97,500,000원과는 차이가 크지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적 접근. 이 물건은 권리보다 환금성과 낙찰가 상한 관리가 승부처입니다.
