창원지방법원 2025타경20671. 함안군 칠원읍 운서리의 공업용 부동산으로, 감정평가상 건물은 공장·사무실·창고로 이용 중이고 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사경동레저산업이며, 2015.03.27. 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.03.31. 설정된 국민은행 채권최고액 1,884,000,000원의 근저당권입니다.
등기상 그 뒤에 붙은 정세용·수협은행·농림수산업자 신용보증기금 관리기관·중소벤처기업진흥공단· 기술보증기금·농업협동조합중앙회 등의 가압류와 국민건강보험공단·함안군의 압류, 2025.06.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 승부처는 등기부 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 송명수의 2017.04.20. 전입입니다. 보증금이 밝혀져 있지 않아 “인수 0원”으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20671 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1022-10 · 도로명주소 경상남도 함안군 칠원읍 운서천길 85 |
| 등기 표시 | 운서리 1022-10, 1022-7, 1022-8, 1022-9, 1023-5, 1062-126, 1062-154 · 제주1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 등 · 창고 등 · 공업용 |
| 토지 | 공장용지 · 2,839㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(근린형) |
| 소유자 | 주식회사경동레저산업 (2015.03.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,031,690,200원 / 995,528,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 / 1,491,406,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도 확인
과거 마산중앙신용협동조합·경남은행·신한은행·주식회사목원 및 정명근·박정순·이임영의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2020.03.31. 국민은행 근저당입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허윤선 | 제시건물(나)의 2층 전부 | 미상 | 4,500 | 2025.07.29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송명수 | 미상 | 2017.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 권성중 | 미상 | 2020.12.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 권남희 | 미상 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
허윤선은 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 반면 송명수는 말소기준보다 앞선 전입이 명확해 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 권성중과 권남희는 각각 2020.12.01., 2022.07.26. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 네 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 4명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 995,528,000원으로 감정가 2,031,690,200원의 49% 수준이며 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 796,422,400원, 5회 유찰 시 637,137,920원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 총 채권 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 995,528,000원 | 3,318,523,976원 | 983,172,720원 | 2,335,351,256원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 796,422,400원 | 3,318,523,976원 | 786,058,176원 | 2,532,465,800원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 637,137,920원 | 3,318,523,976원 | 628,366,541원 | 2,690,157,435원 |
여기서 주의할 점은 유찰률과 시세 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 게다가 송명수의 보증금이 미상이라 실제 취득원가 자체도 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 995,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,355,280원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,884,000,000원 | 983,172,720원 |
| 3. 가압류 · 정세용 | 156,913,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 18,079,858원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 72,319,435원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 91,763,067원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 1,009,525,791원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 85,921,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 총 채권액은 3,318,523,976원, 채권자 배당은 983,172,720원, 미배당은 2,335,351,256원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당모형의 매수인 인수액 0원은 송명수의 미상 보증금까지 확정한 결과가 아니므로, 실제 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 매각 범위 — 포함되는 것과 빠지는 것을 구분
- 일괄매각. 제시외건물 1-1, 1-2는 매각에 포함됩니다.
- 제외 대상. 감정평가서상 제시외건물 (ㄴ)은 현황조사보고서상 철거됐고 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 제시외기계기구 (a)는 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너. 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 토지 상태. 목록1은 공업용 건부지로 이용 중이며 일부 경사지이고, 최저매각가격은 이를 감안한 금액입니다.
⑥ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 죽청경노회관 서측 인근으로, 중·소규모 공장·임야·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 2-1은 공장, 2-2는 사무실 등, 2-3은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 및 경량철골구조·판넬지붕, 일부 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기판넬에 의한 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,839㎡, 공업용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 223,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(근린형), 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하며 준보전산지와 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 없습니다.
- 경계. 인접 토지와의 경계가 다소 불분명해 명확한 위치·경계 확인에는 지적측량 등이 요구됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송명수 보증금 확인. 2017.04.20. 전입으로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금·배당관계를 확인하기 전에는 실질취득액 산정이 불가능합니다.
- 허윤선 점유 확인. 제시건물(나) 2층 전부를 점유하고 배당요구일은 2025.07.29.이지만 전입일·확정일자가 미상이라 대항력과 우선변제 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외건물 1-1·1-2는 포함, 제시외건물 (ㄴ)·제시외기계기구 (a)·이동식 컨테이너 1동은 제외됩니다.
- 토지 경계 확인. 경계가 다소 불분명하므로 현황과 지적 경계를 대조하고 필요하면 지적측량 여부를 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 995,528,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교 없이 “시세보다 싸다”고 전제하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당표 해석 주의. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 송명수의 미상 보증금도 확정하지 못한 상태입니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 임차인의 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 2,031,690,200원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 995,528,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2020.03.31. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 송명수입니다. 2017.04.20. 전입으로 기준권리보다 앞서며 보증금이 미상이라, 낙찰자가 최종적으로 얼마를 부담하게 될지 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 공장·사무실·창고의 복합 이용, 제시외건물·기계기구·컨테이너의 매각 포함 여부 구분, 불분명한 토지 경계까지 함께 확인해야 합니다. 최저가 49%라는 숫자는 명확하지만, 실질취득액은 명확하지 않습니다. 이 물건은 “싸게 내려왔다”보다 “선순위 임차보증금과 실제 매각 범위를 확인한 뒤 가격을 다시 계산해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
