인천지방법원 2026타경501488. 인천 남동구 간석동 ‘센트럴씨티’ 제13층 제1302호, 전용 60.6281㎡ 다세대주택입니다. 감정가 241,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 168,700,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 평균 208,750,000원 대비 80.8%라 가격은 나쁘지 않아 보입니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 등기부에 박세미 주택임차권등기, 보증금 204,000,000원이 올라와 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있습니다.
결론부터 말하면, 이 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 다만 그 효과는 박세미 임차권등기에 한정됩니다. 확약서 원본, 말소 범위, 대상 권리의 동일성을 확인하지 못하면 보증금 204,000,000원이 그대로 리스크로 되살아납니다. 이 물건은 “싸다”보다 먼저 “확약서가 맞는지”가 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 48-12 센트럴씨티 13층1302호 · 도로명주소 인천광역시 남동구 용천로176번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.6281㎡ · 주거용(다세대주택) · 14층 중 13층 |
| 소유자 | 장규성 (2021.01.12. 거래가 204,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 주택임차권등기와 확약서
등기상 권리는 여러 겹입니다. 농협은행주식회사 근저당권 198,000,000원, 임권택 근저당권 15,000,000원, 국·국민건강보험공단·수원시 압류, 한국자산관리공사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 배당 구조상 매각대금은 대부분 선순위 근저당에 흡수되고, 후순위 채권은 미배당입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박세미 | 제13층 제1302호 60.6281㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2020.12.14 확정 2020.11.24 배당요구 2023.01.31 | 204,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 확약 확인 |
박세미는 실제 임차인 1명으로 보이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 아닙니다. 따라서 보증금 204,000,000원을 다른 보증기관 신고금액과 합산할 사안은 아닙니다. 핵심은 하나입니다. 이 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 실제로 제출되었고, 그 대상이 을구 4번 주택임차권과 일치하는지입니다. 확약 밖 별도 미상 점유자가 발견되면 그 인수위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 실거래 평균의 80.8%
센트럴씨티 제시 실거래는 2021년 9월부터 2022년 1월까지 4건입니다. 표본 평균은 208,750,000원, 최저 200,000,000원, 최고 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 168,700,000원은 이 평균의 80.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 60.63㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 60.63㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 62.32㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 60.81㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 208,750,000원 |
주의할 점은 실거래 표본이 4건이고, 거래 시점도 2021~2022년에 몰려 있다는 점입니다. 감정가 241,000,000원은 이 평균보다 높습니다. 반대로 1회 유찰 후 최저가 168,700,000원은 확약 반영 실질취득 기준으로 가격 여지는 있습니다. 즉 가격 메리트는 확약이 유효할 때만 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,161,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 198,000,000원 | 165,538,200원 |
| 2. 근저당 · 임권택 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 8,893,451원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 425,893,451원 중 예상 배당은 165,538,200원, 미배당은 260,355,251원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 확약 반영 매수인 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인은 그대로 필요
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 168,700,000원 | 165,538,200원 | 260,355,251원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 118,089,999원 | 115,636,739원 | 310,256,712원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 82,662,999원 | 80,775,065원 | 345,118,386원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남동측 인근입니다. 주위는 다세대, 연립, 아파트 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2018.01.11 사용승인, 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지 면적은 203.0㎡, 공시지가는 2,076,000원/㎡입니다.
- 환금성. 센트럴씨티는 20세대, 2018.01.11 준공입니다. 실거래 표본은 4건으로 많지 않아 아파트 대단지처럼 환금성을 넉넉하게 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 4번 주택임차권등기와 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 범위 확인. 박세미 임차권등기 보증금 204,000,000원이 말소 대상인지, 일부 조건이 붙어 있지 않은지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국, 국민건강보험공단, 수원시 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 보수 적용. 20세대 다세대이고 실거래 표본이 4건입니다. 실거래 평균만 믿지 말고 개별 호수 상태와 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기명령 원본을 직접 확인하고 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “확약이 맞으면 할인, 확약이 틀리면 위험”
이 사건은 겉으로 보기엔 임차권등기 204,000,000원이 최저가 168,700,000원보다 커서 접근하기 꺼려지는 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 평가됩니다. 그래서 확약이 맞다면 실질취득 168,700,000원은 실거래 평균 대비 80.8%로 가격 여지가 있습니다.
다만 이 물건은 권리 리스크가 문서 하나에 크게 의존합니다. 확약서가 실제로 유효한지, 적용 대상이 정확히 박세미 주택임차권등기인지, 확약 밖 별도 점유나 인수권리가 없는지 확인해야 합니다. 가격은 B급 매력, 권리는 확약서 원본 확인형. 확인이 끝나면 검토 가능하지만, 확인 전에는 싸 보이는 숫자만으로 입찰할 물건은 아닙니다.
