인천지방법원 2026타경501566. 인천 미추홀구 주안동 ‘신성빌라(나동)’ 제1층 제201호, 전용 30.72㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 66,000,000원, 현재 최저가는 1회 유찰된 46,200,000원입니다. 소유자는 주식회사이나이고, 2021.11.16. 매매를 원인으로 2021.12.10. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 87,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 85,000,000원입니다.
권리상 눈에 띄는 부분은 임차인 이현경의 주택임차권등기입니다. 보증금은 85,000,000원, 전입은 2021.11.12., 확정일자는 2021.10.20., 임차권등기 접수는 2024.01.05.입니다. 이 임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기에 한해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확약은 그 임차권등기 1건에만 적용되므로, 현장에서 별도 점유·임대관계가 확인되면 그 부분은 별도로 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1283-11 나동 1층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 30.72㎡ · 제1층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사이나 (2021.12.10. 소유권이전, 거래가액 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수권리 표시는 있으나 확약이 핵심
말소기준은 1988.07.06. 한국주택은행 근저당권으로 잡혀 있습니다. 임차인 이현경의 전입일 2021.11.12.은 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 을구 11번 주택임차권등기가 명세서상 인수권리로 표시되어 있어, 말소동의 확약서의 범위와 효력이 입찰 전 확인 포인트입니다. 확약이 유효하면 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*이고, 확약 밖 권리는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현경 | 제1층 제201호 30.72㎡ 전부 전입 2021.11.12. | 85,000,000원 | 대항력 없음 전입이 말소기준 이후 | 확정일자 있음 2021.10.20. · 배당요구 2024.01.05. | 실제 임차인 HUG 말소동의 확약 반영 시 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 다시 합산하는 구조가 아닙니다. 별표(*)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하다는 전제입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 평균의 63.5%, 단 환금성은 낮다
신성빌라(나동)는 총 6세대, 사용승인일은 1988.05.18.입니다. 동일 면적 30.72㎡ 실거래는 4건이고 평균은 72,750,000원입니다. 현재 최저가 46,200,000원은 이 평균의 63.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 30.72㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2021.11 | 30.72㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2021.10 | 30.72㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 30.72㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 72,750,000원 |
가격 자체는 평균 대비 낮습니다. 그러나 6세대 소규모 구축 다세대이고, 최근 실거래 표본이 많지 않습니다. 즉 진입가격은 좋지만, 환금성은 아파트처럼 넓게 보지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,231,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 4,600,000원 | 4,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 15,100,000원 | 15,100,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민은행 | 7,235,405원 | 7,235,405원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 진도농업협동조합 | 45,500,000원 | 18,032,995원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 28,800,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 46,200,000원 기준 채권자 총 청구액 216,235,405원 중 44,968,400원이 배당되고, 미배당은 171,267,005원입니다. 매수인 인수는 확약 반영 시 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입 가능하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 제1층 제201호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 을구 11번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 이 서류가 유효해야 인수 0원* 판단이 성립합니다.
- 임차권등기 범위 확인. 확약은 이현경 임차권등기 1건에 한정됩니다. 현장에서 별도 점유·임대관계가 확인되면 별도로 권리분석해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 신청채권자가 배당받지 못하는 사건이라 서류상 말소 동의의 조건을 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
- 환금성 보수 판단. 총 6세대, 사용승인 1988.05.18.의 소규모 구축 다세대입니다. 실거래 평균 대비 싸더라도 매도 기간과 가격 조정 가능성을 감안해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 표시되어 있습니다. 대상자와 용도 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 볼 것은 확약서다
이 물건은 최저가 46,200,000원, 실거래 평균 72,750,000원으로 가격 할인은 분명합니다. 하지만 이 할인은 주택임차권등기 인수액이 확약으로 실질 0원*이라는 전제가 붙을 때만 의미가 있습니다. 명세서상 인수권리 표시와 HUG 말소동의 확약이 함께 있는 사건이므로, 결론은 단순합니다. 확약서 원본 확인 전에는 보류, 확약 유효 확인 후에는 가격형 접근 가능. 다만 6세대 구축 다세대의 환금성까지 감안해 입찰가는 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
