인천지방법원 2026타경501576. 부평시장역 남동측 인근 진흥스타움 3층 303호, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 장승진이 2020.04.08 매매를 원인으로 2020.06.01 소유권을 취득했고, 거래가액은 274,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 274,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
권리 구조는 단순한 “유찰 오피스텔”이 아닙니다. 말소기준은 2023.05.23 국 압류인데, 을구 1번 주택임차권의 주민등록일자는 2020.05.29, 확정일자는 2020.03.27입니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권등기라 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권등기에 대한 인수는 실질 0원으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 370-40 진흥스타움 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 장승진 (2020.06.01 소유권이전, 거래가액 274,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
실제 임차인은 2명으로 보입니다. 김혜민은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 나타나는 주거 임차권자이고, 안시온은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 점유자입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없어 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다.
| 이름 | 점유·권리 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜민 | 제3층 제303호 76.32㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.29 / 2020.03.27 | 대항력 有 | 배당요구 | 임차권등기상 임차보증금 274,000,000원. 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원* |
| 안시온 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 2024.10.07 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후. 보증금 미상으로 원본 대조 필요 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이 사건은 임차권등기상 임차보증금이 274,000,000원으로, 현재 최저가 163,100,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 대항력 인수형으로 보아 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 주된 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 233,000,000원 | 기준가격 |
| 현재 최저가 | 163,100,000원 | 1회 유찰, 감정가 70% |
| 임차권등기상 보증금 | 274,000,000원 | 확약 없으면 실질취득 기준이 되는 금액 |
| 확약 적용 실질취득 | 163,100,000원* | 김혜민 임차권등기 인수 실질 0원* 전제 |
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,083,400원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 160,016,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 주택도시보증공사는 160,016,600원을 배당받고, 미배당은 113,983,400원입니다. 확약 적용 시 매수인 인수는 0원*으로 보되, 당해세·최우선변제·확약 밖 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 부평시장역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.03.23입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 건물 내 제3층 제303호이며, 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비·기계식주차장이 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 주택임차권등기에 적용되는지, 말소 조건과 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 가능성. 김혜민 임차권등기는 전입 2020.05.29, 확정 2020.03.27로 말소기준권리보다 빠릅니다. 확약이 없으면 인수형으로 판단해야 합니다.
- 점유자 안시온 확인. 전입은 2024.10.07로 후순위라 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않았습니다. 명도 협의와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 배제. 현재 최저가 163,100,000원은 감정가 대비 70%이나, 임차권등기상 보증금 274,000,000원보다 낮습니다. 실질취득 기준을 착각하면 안 됩니다.
- 공용부분 관리비. 오피스텔은 관리비 체납이 있을 수 있으므로 관리주체를 통해 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표 기재를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 사건기록 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가”보다 “확약”이 먼저다
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 163,100,000원까지 내려왔지만, 싸게 보이는 숫자만으로 판단하면 위험합니다. 말소기준보다 빠른 김혜민의 임차권등기, 임차보증금 274,000,000원, 그리고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 정상적으로 작동하면 주된 인수는 실질 0원*이고, 그때의 실질취득은 현재 최저가 중심으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약 범위가 불충분하거나 말소 이행이 확인되지 않으면, 이 물건은 “저가 유찰 물건”이 아니라 보증금이 본체인 인수형 물건이 됩니다. 결론은 보수적입니다. 권리는 확약 확인 후 접근, 가격은 그 다음입니다.
