창원지방법원 2025타경20714. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 954 일대의 토지와 건물이 경매 대상입니다. 감정평가상 주변에는 공장과 농경지가 혼재하며, 건물은 1층 식당 및 사무실, 2층 사무실로 이용되고 있습니다. 2층은 실지조사 당시 공실이었습니다. 소유자는 백현남이며, 경남은행의 근저당권 2건과 그보다 앞서 설정된 가처분이 권리분석의 핵심입니다.
최저매각가가 감정가에 비해 크게 낮아졌지만, 이 사건은 단순히 낙찰대금과 감정가를 비교하는 방식으로 접근하기 어렵습니다. 가처분의 존속 여부, 유치권 성립 여부, 농취증 발급 가능성, 건물의 사용승인과 토지 원상회복 문제를 각각 확인해야 실제 취득비용과 활용 가능성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20714 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 954 외 1필지 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 식당 및 사무실 이용 건물 |
| 건물 이용상태 | 1층 식당 및 사무실 · 2층 사무실(실지조사 당시 공실) |
| 건물 상태 | 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 |
| 소유자 | 백현남 (단독소유) |
| 감정가 | 1,324,336,700원 |
| 최저매각가 | 454,248,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사경남은행 |
| 청구금액 | 1,008,823,341원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 토지 관련 사항 | 계획관리지역 · 지목 전 · 농지취득자격증명 필요(목록2) |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분을 주의해야 한다
말소기준권리는 2025.06.24 접수된 을구 1번 경남은행 근저당권으로, 채권최고액은 550,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번으로 채권최고액 385,000,000원의 근저당권도 설정됐습니다. 근저당권 2건의 채권최고액 합계는 935,000,000원입니다.
경남은행 가처분의 피보전권리는 추가근저당권설정등기절차이행청구권으로 기재되어 있습니다. 근저당권 2건의 원인일자는 각각 2023.01.04와 2023.09.06이며, 둘 다 가처분에 기한 등기입니다. 이 연결관계가 일반적인 선순위 가처분 사건과 구분되는 중요한 점입니다.
② 점유·유치권 — 임차인보다 유치권 주장이 문제
| 조사 대상 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 주요 위험 |
|---|---|---|---|---|
|
김성주 에스제이(SJ)건설 유치권 주장자 |
가능·미상
전입신고일 미상
|
미상
보증금·확정일자 미상
|
해당 없음 |
유치권 주장
점유 및 유치권 성립 여부 확인 필요
|
현황조사에는 김성주(상호: 에스제이(SJ)건설)가 유치권을 주장하는 사람으로 등장합니다. 그러나 임대차계약의 존재, 보증금, 확정일자 및 전입신고일은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있는 임차인으로 확정하거나 보증금 인수액을 계산할 수 없습니다.
임대차관계가 확인된 임차인은 없으며, 유치권 주장자 1명이 확인됩니다. 유치권은 일반적인 임차보증금 반환채권과 구분해야 합니다. 유치권이 실제 성립하는지는 공사대금채권의 존재, 목적물과 채권의 관련성, 적법한 점유와 점유의 계속 여부 등을 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 454,248,000원으로 감정가 1,324,336,700원의 약 34.3% 수준입니다. 3회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 이는 감정평가액과의 비교일 뿐 실제 시장거래가격보다 싸다는 증거는 아닙니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
454,248,000원 | 447,305,520원 | 487,694,480원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
317,973,600원 | 312,721,970원 | 622,278,030원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
222,581,520원 | 218,665,379원 | 716,334,621원 |
유찰 시나리오는 제공된 회차별 매각가 및 배당 추정치입니다. 실제 매각조건과 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 454,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,942,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경남은행 | 550,000,000원 | 447,305,520원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 경남은행 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 935,000,000원 | 487,694,480원 미배당 |
최저가 기준으로 채권자에게 배당되는 금액은 447,305,520원이고, 채권최고액을 기준으로 산출한 미배당액은 487,694,480원입니다. 을구 2번 근저당권에는 예상배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
집행비용과 배당은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 또한 이 배당표는 가처분 존속 여부, 유치권 분쟁비용, 인허가 및 원상회복 비용을 확정하는 자료가 아닙니다.
⑤ 토지·건물 위험 — 낙찰 후 활용 가능성이 핵심
- 입지. 칠서일반산업단지 남서측 인근에 위치하고, 주변에는 공장과 농경지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 감정평가상 대상 토지까지 차량 진입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 토지 특성에는 도로접면이 맹지로 표기되어 있으므로 실제 진입로와 법적 도로접근권은 별도로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 대지로 이용되고 있습니다.
- 농지전용 이력. 목록2에는 2015.02.16, 2022.01.27, 2022.08.04, 2022.11.11에 걸친 농지전용허가 내역이 있습니다. 전용 목적은 자원순환관련시설 및 자동차관련시설 신축으로 기재되어 있습니다. 허가 상태와 준공 여부를 확인해야 합니다.
- 원상회복 위험. 미준공 건축물이 존치하고 암롤박스가 다수 방치된 상태입니다. 칠서면사무소 사실조회회신에는 확인되지 않은 불법 형질변경이 있는 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재되어 있습니다.
- 건물 사용승인. 목록4 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다. 현재 이용상태와 별개로 적법한 사용, 추가 공사 및 사용승인 취득 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록2·3 지상에 다수의 폐기물수거적재함, 건축자재, 컨테이너 등이 소재하며 모두 평가 및 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 정리책임을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2는 공부상 전이나 현황은 대지, 목록3은 공부상 묘지이나 현황은 잡종지입니다. 토지의 실제 이용과 인허가 상태가 공부와 다릅니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 구체적인 시설 운영 가능 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분. 2025.02.10 가처분과 2025.06.24 근저당권 2건의 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 검토하고, 매각 후 존속 여부를 확인합니다.
- 유치권 주장. 김성주·에스제이(SJ)건설의 실제 점유, 공사대금채권, 유치권 성립 여부 및 명도 가능성을 검토합니다.
- 농취증 발급. 목록2에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성과 필요한 보완 절차를 입찰 전에 관할기관에서 확인합니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험을 최우선으로 검토합니다.
- 건물 인허가. 목록4의 미사용승인 사유와 사용승인 취득 가능성, 추가 공사 및 적법화 비용을 확인합니다.
- 형질변경과 원상회복. 기존 농지전용허가, 현황 토지이용, 미준공 건축물 및 불법 형질변경 가능성을 관할기관과 대조합니다.
- 매각 제외 동산. 폐기물수거적재함, 건축자재, 컨테이너의 소유권과 반출·처리 책임을 확인합니다.
- 진입로. 차량 진입 가능이라는 감정평가 내용과 맹지라는 토지 특성의 차이를 현장에서 확인하고 적법한 통행권을 검토합니다.
- 실제 시세. 감정가 대비 할인만으로 입찰가를 정하지 말고, 유사 용도의 실제 거래와 토지·건물 활용가치, 추가 비용을 조사해 입찰상한을 정합니다.
- 최종 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 농지 관련 회신서와 관할기관 자료를 확인합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수·활용 위험
이 사건은 감정가 1,324,336,700원의 물건을 최저가 454,248,000원에 입찰할 수 있는 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이 이뤄졌지만, 그 자체로 안전하거나 저렴한 경매라고 볼 수 없습니다.
가처분은 말소기준권리보다 먼저 접수되었고, 유치권 주장자도 존재합니다. 일부 토지는 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으며, 미사용승인 건물과 원상회복 가능성까지 겹쳐 있습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현 최저가의 시장가격 대비 경쟁력을 판정할 수 없습니다.
결론은 권리·인허가 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 가처분의 처리, 유치권의 성립 여부, 농취증 발급, 사용승인 및 원상회복 문제가 해결 가능한지 먼저 확인해야 합니다. 이 사안에서 중요한 것은 감정가보다 얼마나 싸게 낙찰받는지가 아니라 낙찰 후 문제없이 소유·사용할 수 있고 추가 비용을 감당할 수 있는지입니다.
