창원지방법원 2025타경20714. 함안군 칠서면 대치리 954 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 평가대상 토지까지 차량 진입이 가능하고 칠서일반산업단지 남서측 인근에 있으며, 주위는 공장과 농경지가 혼재합니다. 건물은 1층 식당 및 사무실, 2층 사무실로 이용 중이나 실지조사일 현재 2층은 공실로 조사됐습니다.
가격만 보면 감정가 1,324,336,700원에서 현재 최저매각가가 454,248,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 가격 할인보다 인수 가능 권리와 현황 리스크를 먼저 해소해야 하는 구조입니다. 특히 2025.02.10. 경남은행 가처분은 말소기준인 2025.06.24. 근저당보다 앞서며, 등기 권리분석에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재되어 있어, 등기 원인·가처분과 후속 근저당의 관계를 원본으로 대조해야 할 핵심 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20714 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 954 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 백현남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,324,336,700원 / 454,248,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 경남은행 / 1,008,823,341원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 토지 | 3,284.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 32,700원/㎡ · 지목 전 |
| 토지 형상 | 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 건물 이용 | 1층 식당 및 사무실 · 2층 사무실(실지조사일 현재 공실) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 핵심
말소기준은 2025.06.24. 접수된 경남은행 근저당권 550,000,000원입니다. 같은 날 두 번째 근저당권 385,000,000원도 설정됐고, 이후 2025.07.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 935,000,000원입니다.
② 점유·유치권 — 임차인으로 단정할 수 없는 현장 리스크
| 점유·신고자 | 성격 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성주(상호:에스제이(SJ)건설-유치권자) | 유치권 신고·현황조사 점유 | 미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사에서는 본건 입구에 김성주[에스제이(SJ)건설]가 유치권을 알리는 현수막을 설치하고 점유 중인 것으로 조사됐고, 목록 전부에 대해 2025.09.01. 공사대금 158,400,000원의 유치권 신고가 접수됐습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 동시에 유치권 신고가 실제 매수인 부담으로 확정된다는 자료도 없으므로, 신고 사실과 점유 상태 자체를 별도 현장·서류 검증 대상으로 봐야 합니다.
③ 농지·건물·현황 — 낙찰 후 처리 리스크가 크다
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수라고 명시되어 있습니다.
- 지목과 현황 불일치. 목록2는 공부상 “전”이나 현황 “대”, 목록3은 공부상 “묘지”이나 현황 “잡종지”입니다.
- 전용허가 이력. 2015.02.16., 2022.01.27., 2022.08.04., 2022.11.11. 전용허가 사항이 존재합니다.
- 미준공 건축물. 미준공 건축물이 존치하고 있으며, 확인되지 않는 불법 형질변경이 있을 경우 원상회복명령 가능성이 있다는 칠서면사무소 사실조회회신서가 제출되어 있습니다.
- 사용승인 없는 건물. 목록4 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 매각 제외 물품. 목록2·3 지상 폐기물수거적재함, 건축자재, 컨테이너 등이 소재하며 모두 평가 및 매각에서 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 454,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,942,480원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 550,000,000원 | 447,305,520원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 935,000,000원 중 현재 가정 매각가에서는 447,305,520원이 배당되고, 미배당액은 487,694,480원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미충족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 454,248,000원 | 447,305,520원 | 487,694,480원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 317,973,600원 | 312,721,970원 | 622,278,030원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 222,581,520원 | 218,665,379원 | 716,334,621원 |
실거래 시세 자료가 없기 때문에 현재 최저가 454,248,000원이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 토지 현황, 농지취득자격증명, 사용승인 없는 건물, 유치권 점유, 선순위 가처분이 동시에 존재해 단순 할인율과 실제 취득가치를 직접 연결하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠서일반산업단지 남서측 인근이며 주위는 공장과 농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 평가대상 토지까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물 1층은 식당 및 사무실, 2층은 사무실이며 실지조사일 현재 2층은 공실입니다.
- 토지계획. 계획관리지역이며 배출시설설치제한지역이 포함되고, 접도구역 저촉과 도로구역·준보전산지·성장관리계획구역 접함 사항이 있습니다.
- 토지 상태. 3,284.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 맹지로 기재되어 있습니다.
- 건물 설비. 천정형 에어콘과 급배수 시설이 설치되어 있으며 외벽은 칼라판넬, 창호는 새시복층유리 이중창호 마감입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 원본 대조. 2025.02.10. 가처분이 실제 매각 후 존속하는지, 후속 근저당 설정과 어떤 관계로 처리되는지 등기부·매각물건명세서 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 김성주[에스제이(SJ)건설]의 점유 상태와 158,400,000원 공사대금 유치권 신고 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록2는 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 미승인·미준공 건축물. 목록4 사용승인 여부와 미준공 건축물, 형질변경 및 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물품. 폐기물수거적재함·건축자재·컨테이너 등이 매각에서 제외되므로 낙찰 후 점유·철거·반출 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 토지·건물 현황을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 봐야 할 것이 많다
감정가 1,324,336,700원이 3회 유찰되어 454,248,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 물건은 낮은 최저가 자체를 투자 포인트로 삼기 어려운 유형입니다. 선순위 가처분, 유치권 신고와 점유, 농지취득자격증명, 현황과 공부의 불일치, 사용승인 없는 건물, 미준공 건축물, 매각 제외 동산이 한 사건에 겹쳐 있습니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 그것만으로 권리와 현장 문제가 해소됐다고 볼 수 없습니다. 특히 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”과 등기분석상 선순위 가처분 인수 표시가 함께 존재하므로, 입찰 전 원본 대조가 사실상 필수인 사건입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리와 현황이 확인되기 전에는 할인율을 안전마진으로 계산할 수 없습니다.
