인천지방법원 2026타경501612. 검암동 그랜드캐슬 에이동 2층 203호, 전용 47.41㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 150,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저가는 105,000,000원입니다. 2021.09.27 김진희가 거래가 149,000,000원에 취득했고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 149,000,000원입니다.
권리의 초점은 단순합니다. 등기에는 배영송 명의의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 149,000,000원입니다. 그러나 전입신고일 2021.08.23은 말소기준권리인 2012.03.20 인천수산업협동조합 근저당권 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으므로, 확약서 원본과 말소 절차 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 664-2 그랜드캐슬 에이동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.41㎡ · 제에이동 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김진희 (2021.09.27 소유권이전, 거래가 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
말소기준권리는 2012.03.20 을구 1번 근저당권입니다. 이후 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 단, 을구 7번 주택임차권등기는 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 형태입니다. 그래서 이 물건은 “임차권등기가 있으니 무조건 위험”도 아니고, “최저가가 낮으니 무조건 안전”도 아닙니다. 확약서가 실제로 낙찰자에게 필요한 말소 효과를 만들어 주는지가 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음·확약서 전제
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배영송 | 2층 203호 47.41㎡ 전부 | 149,000,000원 | 2021.08.23 / 2021.07.12 | 2023.10.04 | 대항력 없음 확약서 전제 0원* |
③ 시세 비교 — 가격만 보면 1회 유찰 후 할인 구간
그랜드캐슬A동은 총 12세대, 사용승인일은 2012.03.15입니다. 같은 건물·유사 면적 실거래는 4건이며 평균은 148,000,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 이 평균의 70.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 50.07㎡ | 4 | 147,000,000원 |
| 2022.04 | 47.41㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 47.41㎡ | 5 | 141,000,000원 |
| 2021.09 | 47.41㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 148,000,000원 |
가격 자체는 감정가 150,000,000원에서 105,000,000원으로 내려와 할인 폭이 큽니다. 하지만 실거래 표본이 4건뿐이고 12세대 소규모 다세대라는 점 때문에, 아파트처럼 환금성이 넓다고 보기는 어렵습니다. 즉 가격 메리트는 생겼지만, 권리 확인과 되팔림 속도까지 같이 봐야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 585,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 근저당 · 서인천새마을금고 | 143,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,419,297원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 9,281,423원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 소래신용협동조합 | 109,200,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,000,000원 기준 채권자 전체 청구액은 1,011,900,720원, 총 배당액은 102,730,000원, 미배당은 909,170,720원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 계산합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원*
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 909,170,720원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 940,123,720원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 961,776,820원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 “대인고등학교” 서측 인근입니다. 주위는 유사형 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 “검바위역” 및 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동(다세대)주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역이며 토지는 평탄한 사다리형으로 공동(다세대)주택 부지입니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 다세대입니다. 실거래 표본은 4건으로 평균 148,000,000원이나, 거래 빈도가 넓은 대단지 상품은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약서. 을구 7번 주택임차권등기가 확약서의 대상인지, 낙찰 후 말소 절차에 필요한 문구가 충분한지 원본 확인이 필요합니다.
- 대항력 판단. 배영송의 전입신고일은 2021.08.23, 말소기준권리 이후입니다. 대항력 없음 판단이 입찰가 산정의 출발점입니다.
- 실질취득가. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 105,000,000원 + 실질인수 0원* = 105,000,000원입니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 148,000,000원, 최고 155,000,000원, 최저 141,000,000원입니다. 소규모 다세대 환금성을 감안해 무리한 상향 입찰은 피해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 임차인이 있는 물건입니다. 배당 여부와 별개로 인도명령, 점유 이전, 이사 협의 가능성을 비용·기간에 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택도 공용부분 관리비나 사용료 문제가 남을 수 있으므로 현장과 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “말소된다”를 확인할 물건
현재 최저가 105,000,000원은 실거래 평균 148,000,000원 대비 70.9%라 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 하지만 이 사건은 가격표보다 권리표가 먼저입니다. 보증금 149,000,000원의 임차권등기가 있고, 이 임차권은 매각물건명세서에 인수권리로 표시되어 있습니다. 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 전제만 맞으면 매수인 인수는 0원*입니다. 결론은 간단합니다. 확약서가 명확하면 가격 메리트 있는 B급 물건, 확약서가 불명확하면 입찰가가 아니라 권리 리스크부터 다시 계산해야 하는 물건입니다.
