최저가는 감정가의 34.3%, 그러나 점유관계와 말소기준 재확인이 먼저 — 함안 칠원 지하 근린시설

창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리 97-13의 제지하층 제1호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스로, 2024.01.24. 거래가 107,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의로 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 주식회사 아이엠뱅크가 임의경매를 신청했습니다.

표면상 가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 1억원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 34,300,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없고, 지하 근린시설이라는 환금성 제약과 복수 점유관계가 함께 존재합니다. 따라서 이 비율은 낙폭을 보여줄 뿐, 시세 대비 할인율을 증명하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 정합성 확인이 선행돼야 한다

배당 시뮬레이션은 2012.12.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 840,000,000원을 말소기준으로 두고 있습니다. 그러나 등기 내역에는 2013.02.26. 해당 을구 1번 근저당권의 말소기재가 함께 존재합니다. 이후 설정된 근저당권들도 각각 말소기재가 이어지고, 현재 소유권 취득일인 2024.01.24.에는 주식회사대구은행의 채권최고액 450,000,000원 근저당권이 새로 설정돼 있습니다.

매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 명세서상 문구만으로 미상 점유자의 보증금과 대항력까지 확정되는 것은 아닙니다. 특히 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유관계는 별도 확인 전까지 인수 위험을 0원으로 확정하지 않는 편이 안전합니다.

② 점유·임차관계 — 5건 중 1건은 대항력 가능·미상

* 2012.12.24. 부산은행 근저당을 말소기준으로 보는 현재 산정 전제입니다. 해당 근저당의 말소기재와 2024.01.24. 대구은행 근저당의 현재 유효 여부를 대조한 뒤 최종 판단해야 합니다.

현황조사상 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 점유관계는 총 5건입니다. 문제는 점유 범위가 서로 겹친다는 점입니다. 일부 점유자 외에도 배명한과 김남숙은 각각 본건 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있어, 실제 사용구획·영업주체·점유승계 관계를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 3,430만원이 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 감정가 100,000,000원의 34.3%인 34,300,000원입니다. 현재 소유자의 2024.01.24. 등기상 거래가 107,000,000원과 비교하면 약 32.1% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 동일 근린시설의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 객관적인 시세 할인율은 계산할 수 없습니다.

오히려 세 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 시장의 수요가 붙지 않았다는 신호입니다. 대상은 아파트가 아니라 제지하층 근린생활시설이고, 점유자가 복수로 조사된 물건입니다. 낮은 최저가는 가격 메리트일 수도 있지만, 환금성·명도·권리확인 부담을 시장이 할인한 결과일 수도 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

시뮬레이션상 채권최고액 합계는 2,955,000,000원, 채권자 배당액은 33,282,600원, 미배당은 2,921,717,400원입니다. 신청채권 450,000,000원에는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여도 없습니다. 다만 위 합계에는 등기상 말소기재가 존재하는 과거 근저당권들이 포함돼 있으므로, 미배당 총액을 현재 확정 채무로 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함안군 칠원읍 오곡리 소재 호암초등학교 북측 인근이며, 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 대상물건 남측으로 폭 약 12m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 공동 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 이용. 대지권의 목적인 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 교육환경 규제. 절대보호구역과 상대보호구역이 포함 또는 저촉되는 것으로 조사돼 근린시설의 구체적 영업 업종 변경 시 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하층 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 매수층이 좁고 임대수익·공실·업종 제한에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 환금성 판단에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2012.12.24. 부산은행 근저당과 2013.02.26. 말소기재, 2024.01.24. 대구은행 근저당의 현재 유효관계를 등기 원본에서 대조하세요.
• 미상 점유자 확인. 농업회사법인 (주)토가의 점유 개시일, 사업자등록일, 임대차계약서, 보증금과 배당요구 여부를 확인하세요.
• 점유 범위 실사. 일부·전부 점유 기재가 서로 겹치므로 지하층 내부 구획, 출입구, 사업장별 실제 사용면적과 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 대항력이 없는 점유자라도 복수 사업장과 영업시설이 존재하면 인도 협의와 집행에 비용·시간이 발생할 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율보다 주변 지하·근린시설의 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 수선비와 최근 매매사례를 우선 확인하세요.
• 업종 제한 확인. 절대·상대보호구역 저촉과 건축물 용도, 관리규약을 대조해 계획 업종의 입점 가능성을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용관계와 기존 영업장의 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 배당표 검증. 시뮬레이션에 포함된 과거 근저당의 말소 여부를 확인하고 실제 배당요구 채권자와 채권액을 재산정하세요.

맺으며 — 낮은 가격보다 먼저 확인할 것이 많다

이 물건은 감정가 1억원에서 3회 유찰돼 3,430만원까지 내려왔습니다. 매각물건명세서상 인수권리가 없고 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이어서 표면적인 취득금액은 낮습니다. 하지만 지하 근린시설, 점유관계 5건, 대항력 가능·미상 점유자 1건, 그리고 말소기준권리와 말소기재의 정합성 문제가 동시에 남아 있습니다.

실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 세 차례 유찰은 기회인 동시에 시장이 이 물건의 환금성과 점유 부담을 낮게 평가했다는 신호일 수 있습니다. 결론은 가격은 낮지만 권리와 점유는 미확정입니다. 등기 원본과 임대차 자료, 현장 점유관계를 확인해 명세서상 인수 0원 전제가 확정될 때에만 입찰가 검토가 가능합니다. 권리 확인 전에는 보류가 타당합니다.