인천지방법원 2026타경501623. 인천 부평구 십정동 303-23, 미래아트빌5차 4층 402호로 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이창섭으로 2023.02.27 매매로 214,000,000원에 취득했고, 같은 날 문경태 명의 채권최고액 91,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차인입니다. 김태현은 임대차계약일 2021.08.11, 확정일자 2021.08.13, 전입·점유개시 2021.08.26으로 말소기준권리보다 선순위입니다. 따라서 원칙적으로 보증금 미배당액은 낙찰자가 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 65,856,000원 가정 배당표에서는 보증금 214,000,000원 중 64,270,592원이 배당되고 149,729,408원이 남습니다.
다만 이번 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 김태현 임차권의 인수액은 실질 0원으로 평가합니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 65,856,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 303-23 4층 402호 · 인천광역시 부평구 배곶북로9번길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 이창섭 · 2023.02.27 매매 · 거래가액 214,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 65,856,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약이 결론을 바꾼다
김태현의 전입·점유는 2021.08.26으로 문경태 근저당 설정일인 2023.02.27보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.08.13이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2023.10.27에는 보증금 214,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못한 149,729,408원을 매수인이 인수해야 하고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 임차인의 인수위험은 실질 0원으로 처리합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태현 | 4층 402호 66.43㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.26 | 2021.08.13 | 214,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
② 가격 판단 — 34.3%라고 해서 바로 ‘싸다’는 아니다
감정가는 192,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 65,856,000원으로, 시나리오상 감정가의 34.3%입니다. 확약을 반영하면 매수인의 실질취득도 65,856,000원으로 계산됩니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 다세대는 개별 건물의 위치·관리상태·층·면적·거래 빈도에 따라 환금성 차이가 크므로, 3회 유찰 자체도 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,585,408원 |
| 1. 임차인 김태현 보증금 | 214,000,000원 | 64,270,592원 |
| 2. 근저당권 · 문경태 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 김태현에게 64,270,592원이 배당되고 149,729,408원이 부족합니다. 확약이 없다면 그 부족분은 대항력에 따라 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 십정초등학교 남동측 인근의 미래아트빌5차 4층 402호로, 주변은 중·소 규모 공동주택 등이 소재하는 일반주택가입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 상·하수도설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이며 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이고, 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상이 김태현 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 이해. 확약이 없었다면 현재 회차 기준 149,729,408원이 매수인 인수 대상이고, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가하는 구조입니다. 확약의 유효성이 입찰 판단의 전제입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 존재 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 다세대의 최근 실거래와 실제 환금성을 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 가격 외에도 물건 선호도·권리구조·환금성 등이 반영된 결과일 수 있으므로 현장 상태와 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 보증금 214,000,000원”보다 중요한 한 줄
이 사건을 숫자만 보면 보증금 214,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 65,856,000원이라 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차 미배당 149,729,408원을 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 올라가는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 김태현 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 해소된 편입니다. 반면 3회 유찰, 다수의 세금 압류, 최근 실거래 비교자료 부재가 남습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 현장 시세 확인. 감정가 대비 큰 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 되는 사건입니다.
