인천지방법원 2026타경501623. 인천 부평구 십정동 ‘미래아트빌5차’ 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 192,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저가는 134,400,000원입니다. 등기 흐름의 출발점은 2010.09.29. 서인천농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 붙은 근저당, 압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위라 안전”으로 끝내면 안 됩니다. 주택임차권등기가 있고, 임차보증금이 214,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 부분에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 보지만, 입찰 전에는 그 확약서의 대상·조건·말소 처리 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 303-23 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 배곶북로9번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 4층 402호 66.43㎡ 전부 |
| 소유자 | 이창섭 (2023.02.27. 거래가 214,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
말소기준은 2010.09.29. 을구 1번 서인천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사국민은행 근저당, 서울우유협동조합 근저당, 문경태 근저당, 각종 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 문제의 을구 8번 주택임차권등기도 2023.10.27. 등기된 후순위 권리입니다.
② 임차인·임차권등기 판단
확인되는 실제 임차인은 김태현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 임차보증금을 다시 합산할 사안은 아니며, 매수인 인수액은 확약서 확인을 전제로 0원*입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태현 | 4층 402호 66.43㎡ 전부 | 214,000,000원 | 전입 2021.08.26 확정 2021.08.13 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 실제 임차인 1명 |
김태현의 전입신고일은 2021.08.26.으로 말소기준권리인 2010.09.29.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로 보지 않습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만, 현재 최저가 배당 구조에서는 선순위 근저당에 매각대금이 흡수되어 김태현에게 돌아가는 배당은 표시되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 서인천농업협동조합 | 299,000,000원 | 131,718,400원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 서울우유협동조합 | 108,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 서울우유협동조합 | 214,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 문경태 | 91,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 134,400,000원 기준 채권자 총 청구 1,040,000,000원 중 131,718,400원만 배당되고, 미배당은 908,281,600원입니다. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 해당 시 0순위 차감으로 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 십정동 소재 “십정초등학교” 남동측 인근의 “미래아트빌5차” 4층 402호입니다.
- 주위환경. 주변은 중·소 규모 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층건 중 4층 402호이고, 상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다. 지정기간은 2025.8.26.부터 2026.8.25.까지입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김태현의 을구 8번 주택임차권등기에 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 확약은 해당 임차권등기에만 적용됩니다. 현장에 다른 점유자나 별도 임차인이 있으면 별도 판단 대상입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류가 다수 존재합니다. 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 배당표는 보수적으로 보아야 합니다.
- 명도 리스크 점검. 임차권등기와 보증금 반환 구조가 있는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 134,400,000원은 감정가의 70.0%입니다. 실질취득은 최저가에 실질 인수 0원*을 더한 금액으로 판단합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 말소동의 확약서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인”보다 “확약 확인”이 먼저
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 134,400,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 70.0%입니다. 겉으로는 가격이 낮아 보이지만 핵심은 따로 있습니다. 214,000,000원 임차보증금의 주택임차권등기가 있고, 이 부분은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어야만 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
정리하면 권리 구조는 말소기준 이후 임차권등기 + 확약 전제 인수 0원*입니다. 가격만 보고 들어가는 물건이 아니라, 확약서와 실제 점유를 먼저 확인한 뒤 최저가 기준 실질취득액 134,400,000원이 감당 가능한지 판단해야 하는 다세대 경매입니다.