창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리 97-13의 제지하층 제2호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스로, 2024년 1월 24일 107,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 450,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 아이엠뱅크가 임의경매를 신청했습니다.
매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 현황조사에는 법인과 개인을 합쳐 실제 점유자 5명이 등장합니다. 네 명은 신고일이 기재되어 있으나 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않았고, 농업회사법인 (주)토가는 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 특히 강둘남의 신고일은 2020년 12월 14일로, 말소기준권리 연혁을 어떻게 확정하느냐에 따라 대항력 검토 결과가 달라질 수 있어 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제지하층 제2호 도로명: 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지하 1층~지상 5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 (2024.01.24. 거래가 107,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사 대구은행) / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — ‘인수 없음’과 말소 연혁을 함께 봐야 한다
이 확인이 중요한 이유는 점유자 중 강둘남의 신고일이 2020.12.14.이기 때문입니다. 2012년 근저당이 유효한 말소기준이라면 후순위지만, 그 근저당의 말소가 이 부동산에 완전히 반영되어 실제 기준권리가 2024년 근저당으로 이동하는 경우에는 대항력 판단이 달라질 여지가 있습니다. 따라서 표면적인 자동 판정만으로 대항력 없음을 확정해서는 안 됩니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 5명, 중복 승계 신고 없음
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)토가(대표자:최석진) | 본건 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강둘남(정아축산-공동사업자:최석진) | 본건 일부 · 사무실 | 2020.12.14 | 미상 | 재확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 배명한 | 본건 전부 | 2025.02.21 배당요구 2025.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최라비 | 미상(별지 점유관계조사서 본건2의 기타란 참조) | 2024.11.15 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김남숙(상호:꿈그린피아노음악교습소) | 본건 전부 | 2025.03.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관이나 대위변제에 따른 중복 신고는 없어 실제 점유자는 5명입니다. 농업회사법인 (주)토가는 신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 강둘남은 현재 권리판정상 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 앞서 본 말소기준권리 연혁을 확정하기 전까지는 재확인 대상입니다.
③ 가격 비교 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 소유자는 이 부동산을 2024년 1월 24일 107,000,000원에 취득했고, 감정가는 115,000,000원입니다. 현재 최저가는 39,445,000원으로 감정가의 34.3%, 2024년 거래가의 약 36.9%에 해당합니다.
표면 할인율은 크지만, 확인 가능한 거래는 현재 소유자의 2024년 취득가 한 건입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 유사 근린시설 거래가격으로 교차 검증된 수치가 아니므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 지하층 근린시설이라는 용도, 실제 점유자 5명, 3회 유찰 이력을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,110,010원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 840,000,000원 | 38,334,990원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 신마산신용협동조합 | 975,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 주식회사경남은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 주식회사대구은행 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,955,000,000원 중 채권자 배당은 38,334,990원, 미배당액은 2,916,665,010원으로 추정됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 매각물건명세서 기준 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 제지하층 제2호를 포함한 대상 구분건물들은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 호암초등학교 북측 인근으로 학교, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 약 12미터, 서측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 690㎡, 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 591,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 교육환경 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉되며, 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설이고 3회 유찰된 물건이므로, 주거용 집합건물보다 매수층과 금융조달 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2012년 부산은행 근저당의 말소 여부와 공동담보·일부포기 범위를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 강둘남의 대항력 재검토. 2020.12.14. 신고가 실제 인도 및 사업자등록 요건을 갖췄는지, 확정된 말소기준보다 선행하는지 확인하세요.
- 농업회사법인 (주)토가 확인. 점유 개시일, 사업자등록일, 보증금, 계약 당사자와 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 점유 중복 확인. 본건 전부를 점유한다고 조사된 사람이 2명이고 일부 점유자도 있어 실제 공간 구획과 영업 관계를 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 법정 인수액이 0원이더라도 다수 점유자의 인도명령·퇴거 협의와 영업시설 철거 비용은 입찰가에서 별도로 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 인근 지하 근린시설의 최근 매매가·임대료·공실 기간을 확인하세요.
- 건물 관리 상태. 공동 위생·급배수·승강기·소방설비와 지하층 누수, 환기, 접근성, 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 점유관계조사서와 배당요구 종기 내 접수 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다”
최저가 39,445,000원은 감정가 115,000,000원의 34.3%이고, 현재 소유자의 2024년 취득가 107,000,000원과 비교해도 크게 낮습니다. 하지만 최근 유사 거래와 임대수익으로 검증된 가격이 아니며, 지하 근린생활시설·3회 유찰·실제 점유자 5명이라는 조건이 겹칩니다.
무엇보다 2012년 근저당권을 말소기준으로 보는 판정과 2013년 말소 기록이 함께 존재해, 말소기준권리 확정이 선행되어야 합니다. 이 부분이 해소되지 않으면 2020년 점유자의 대항력도 최종 판단할 수 없습니다. 명세서상 인수 0원은 분명한 장점이지만, 이 물건의 결론은 “가격은 낮아졌고, 권리와 명도 검증 난도는 높다”입니다. 원본 권리관계와 다섯 점유자의 실제 계약을 확인하기 전에는 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.