인천지방법원 2026타경501633. 부평구 부평동 에덴캐슬 5층 505호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 206,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다. 등기상 소유자는 권영만 씨이며, 2021년 11월 22일 매매를 원인으로 2021년 12월 13일 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 224,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 224,000,000원입니다.
권리만 보면 단순한 “무조건 깨끗한 물건”은 아닙니다. 을구 5번에 문혜영 씨의 주택임차권등기가 있고 보증금도 224,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 전입신고일은 2021년 11월 22일, 말소기준권리는 2017년 9월 6일 부평새마을금고 근저당권으로, 전입이 말소기준보다 늦습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 5층 505호 57.18㎡ 전부 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제505호 · 사용승인일 2017.08.24 |
| 소유자 | 권영만 (단독소유 · 2021.11.22 매매, 거래가액 224,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.09.06
말소기준권리는 2017년 9월 6일 접수된 을구 1번 부평새마을금고 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정·주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 채권 미배당 폭은 더 커질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력 인수형은 아니다
| 임차인 | 사용·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구·등기 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문혜영 | 주거 (임차권등기) · 5층 505호 57.18㎡ 전부 | 2021.11.22 / 2021.09.17 | 224,000,000원 | 2023.12.27 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 인수 0원* |
보증금 224,000,000원이 최저매각가 144,200,000원보다 크다는 점만 보면 위험해 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 판정의 기준은 보증금 크기가 아니라 말소기준권리보다 빠른 전입과 점유입니다. 이 임차인의 주민등록일자·점유개시일자는 2021.11.22로, 말소기준권리 2017.09.06보다 늦습니다. 따라서 “낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금으로 고정되는” 대항력 인수형으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 부평새마을금고 | 3,172,000,000원 | 141,381,200원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 158,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 5,625,400,000원 중 배당되는 금액은 141,381,200원이고, 총 미배당은 5,484,018,800원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 계산합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부흥오거리” 북동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 본건 주위는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제505호이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 가장형의 토지를 업무시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권등기에 적용되는지, 매각물건명세서 원문과 제출서류를 대조하세요.
- 대항력 오판 금지. 보증금 224,000,000원이 최저가보다 크더라도, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 인수형으로 보지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감될 수 있으므로, 배당표와 세목 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성. 공부상 오피스텔이고 주위에 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다. 실사용·임대·재매각 기준을 따로 세워야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득은 최저가 144,200,000원으로 보되, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 상태와 거래 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표·배당 가정을 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 배당은 험하다”
이 사건은 표면적으로 보증금 224,000,000원의 주택임차권등기가 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*입니다. 즉 매수인이 보증금 224,000,000원을 떠안는 구조로 보지 않습니다.
다만 배당 구조는 거칠습니다. 최저가 144,200,000원 기준 집행비용을 제외하면 부평새마을금고 근저당 일부에 대부분 흡수되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건이 얹혀 있어, 권리 인수보다 확약 원본·당해세·점유상태 확인이 입찰 전 핵심입니다. 결론은 인수는 0원*으로 정리 가능, 그러나 확인 난도는 중간 이상입니다.
