창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제105호로, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스로, 2024년 1월 24일 거래가 169,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사대구은행 앞으로 채권최고액 450,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이후 주식회사 아이엠뱅크가 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 58,996,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 수치는 법원의 회차별 저감 결과일 뿐, 곧바로 인근 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 근린시설은 실제 영업상태, 임대료, 공실 가능성, 관리상태에 따라 가치 편차가 크므로 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제105호 도로명: 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1층 제105호 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 (2024.01.24. 거래가 169,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전 상호: 주식회사 대구은행) / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 말소기준 재대조
2024.01.24. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 450,000,000원 근저당권과 2025.07.10. 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 부산은행, 중소기업은행, 경남은행 근저당권은 각각 후속 소유권이전 시점에 해지·말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차인 — 실제 조사대상 5명
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으며, 실제 점유·임차 조사대상은 5명입니다. 이 가운데 4명은 제공된 판정상 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 농업회사법인 (주)토가는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)토가 (대표자: 최석진) | 본건 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강둘남 (정아축산-공동사업자: 최석진) | 본건 일부 / 사무실 | 2020.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배명한 | 본건 전부 | 2025.02.21 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최라비 | 미상 (별지 점유관계조사서 본건2 기타란 참조) | 2024.11.15 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남숙 (상호: 꿈그린피아노음악교습소) | 본건 전부 | 2025.03.06 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 172,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,996,000원입니다. 4회 유찰 시 41,297,200원, 5회 유찰 시 28,908,040원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 근린시설의 가격은 현재 임대수익, 영업 가능성, 공실 상태, 접근성과 전용부분 상태에 크게 좌우됩니다.
명세서상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 58,996,000원입니다. 다만 미상 점유자의 임대차 내용이나 명도비용이 확인되면 실제 투입비용은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,461,928원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 삼칠농업협동조합 | 96,600,000원 | 57,534,072원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김경천 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,332,600,000원 중 채권자 예상배당은 57,534,072원이며, 미배당액은 1,275,065,928원입니다. 신청채권자 주식회사 아이엠뱅크의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 제105호를 포함한 대상 구분건물은 공히 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 호암초등학교 북측 인근으로 학교, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 약 12미터, 서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하 1층~지상 5층 건물이며 승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역이며 교육환경 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지 현황. 대지권 목적 토지는 주상용 건부지로 이용 중이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 공시지가는 ㎡당 591,600원이며 토지면적은 690.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2013.01.28. 삼칠농업협동조합 근저당이 말소기준으로 제시됐지만 2013.06.03. 말소 기록도 있으므로 최신 등기부와 명세서의 실제 기준권리를 확인하세요.
- 농업회사법인 (주)토가 확인. 사업자등록 신청일, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금과 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정하세요.
- 점유 범위 충돌 확인. 본건 전부 또는 일부를 점유한다고 조사된 사람이 여럿이므로 각 사업자의 실제 사용 공간과 현재 영업 여부를 현장에서 구분해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 명세서상 인수액과 별도로 다수 점유자의 퇴거·인도 협의에 필요한 기간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 근린시설 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 사용하지 말고 인근 근린시설 매매사례, 현재 임대료, 공실률과 예상 수익률을 별도로 비교하세요.
- 규제·영업 가능 업종 확인. 교육환경 보호구역과 지구단위계획구역 등 토지이용 규제가 희망 업종에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 점유관계조사서와 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 점유와 기준권리”
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 172,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 58,996,000원까지 내려왔고, 명세서상 매수인 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다.
실제 조사된 점유·임차인은 5명이고, 농업회사법인 (주)토가의 전입일과 보증금은 미상입니다. 여기에 말소기준으로 제시된 2013년 근저당과 같은 날의 후속 말소 이력이 맞물려 있어, 최신 원본으로 기준권리를 다시 확정해야 합니다. 또한 세 차례 유찰된 근린시설인 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
명세서상 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가 58,996,000원. 다만 최종 입찰 판단은 미상 점유자의 임대차 내용, 실제 명도 난도, 근린시설의 현장 시세와 수익성을 모두 확인한 뒤에 내려야 합니다. 이 사건은 가격보다 조사 완성도가 수익을 좌우하는 물건입니다.