인천지방법원 2026타경501639. 인천 미추홀구 용현동 에이치엠팰리스 14층 1401호입니다. 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아닙니다. 권리상으로는 2021.05.06 전입·확정일자를 갖춘 임차인 조미진의 보증금 220,000,000원이 먼저 보이고, 말소기준은 그보다 늦은 2022.06.16 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인 실질취득가는 거의 보증금 수준으로 고정됩니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서에 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 적혀 있습니다. 이 확약이 조미진 임차권등기 말소에 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그러나 확약은 그 임차권등기에 한정됩니다. 감정요항의 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 확약 범위 밖 점유·임대차가 있는지는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-141 에이치엠팰리스 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 14층 건물 내 14층1401호 · 73.13㎡ |
| 소유자 | 전수열 (2021.06.17 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
실제 임차인은 조미진 1명으로 봅니다. 임차권등기상 보증금은 220,000,000원, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2021.05.06, 점유개시일자는 2021.06.02입니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류가 2022.06.16이므로, 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조미진 | 14층 1401호 73.13㎡ · 주거 (임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.05.06 / 2021.05.06 | 2023.07.24 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 확약 없이는 시세보다 비싸다
HM팰리스 실거래 표본은 총 8건이고, 평균 거래가는 200,375,000원입니다. 최저가는 179,000,000원, 최고가는 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가만 보면 실거래 평균의 63.6%로 보이지만, 이 물건은 대항력 임차인이 있으므로 그 수치는 확약 적용 시에만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 73.21㎡ | 11 | 184,000,000원 |
| 2025.02 | 80.22㎡ | 5 | 179,000,000원 |
| 2025.02 | 76.12㎡ | 13 | 186,000,000원 |
| 2024.02 | 76.12㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2022.06 | 73.21㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 73.21㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 80.22㎡ | 8 | 209,000,000원 |
| 2021.06 | 73.13㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 200,375,000원 |
확약이 유효하면 실질취득가는 127,400,000원*으로 실거래 평균의 63.6%입니다. 반대로 확약이 인정되지 않으면 실질취득가는 222,583,600원으로 실거래 평균의 111.1%가 됩니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라, 확약이 유효해야만 가격 메리트가 생기는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 조미진 보증금 | 220,000,000원 | 124,816,400원 | 부족분 95,183,600원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | 220,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
룰상으로는 임차인 미배당 95,183,600원이 매수인 인수입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권등기에 유효하면 그 임차인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 127,400,000원 | 95,183,600원 | 222,583,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 89,180,000원 | 132,825,240원 | 222,005,240원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,425,999원 | 159,097,669원 | 221,523,668원 |
낙찰가가 내려가도, 확약이 없으면 인수액이 늘어 실질취득가는 거의 보증금 수준에 머뭅니다. 그래서 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 확약 적용 여부에 달려 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “낙섬사거리” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.01.31, 14층 건물 내 14층1401호입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. HM팰리스 총 19세대, 실거래 표본 8건, 실거래 평균 200,375,000원입니다. 단지 규모가 크지 않아 매각 후 환금성은 가격 설정에 민감합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 1번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 감정요항상 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 실질취득가는 약 보증금 수준으로 고정됩니다. 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 배당순위와 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정평가·실거래 자료를 토대로 한 자동 추정입니다. 입찰 전 원본 서류와 전문가 검토가 필요합니다.
맺으며 — “확약 확인 전에는 싼 물건이 아니다”
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 182,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 127,400,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 대비 63.6%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 220,000,000원이므로, 확약이 없다면 실질취득가는 222,583,600원이 됩니다. 그 순간 이 물건은 시세보다 비싼 인수형 물건으로 바뀝니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권등기에 유효하게 적용된다면, 인수는 실질 0원*이고 현재 최저가 자체가 실질취득가가 됩니다. 그래서 결론은 명확합니다. 권리분석의 승부처는 확약서입니다. 확약 원본과 말소 범위가 확인되면 조건부로 검토할 수 있지만, 확인 전에는 최저가만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
