창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리의 제1층 제106호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 172,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,996,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 가격 하락률이 아니라 말소기준권리와 점유자의 선후관계를 다시 맞추는 것입니다.
등기부에는 2012.12.31. 삼칠농업협동조합 근저당과 2019.06.05. 경남은행 근저당이 보이지만, 각각 2019.06.05.와 2024.01.24.에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 경매로 소멸하는 담보권 중 기준이 되는 권리는 2024.01.24. 설정된 대구은행 채권최고액 450,000,000원의 근저당입니다. 경매개시결정의 채권자는 상호 변경 후의 아이엠뱅크로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 (2024.01.16. 매매, 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 아이엠뱅크 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 공부와의 차이 | 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 잡으면 안 된다
2024.01.24. 대구은행 근저당과 2025.07.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 그러나 이는 점유자의 보증금과 사업자등록·점유 요건까지 모두 확인돼 실질 인수 가능성이 사라졌다는 뜻은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 신고 5명, 선순위 가능자는 별도 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)토가 (대표자: 최석진) | 본건 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 강둘남 (정아축산·공동사업자: 최석진) | 본건 일부 · 사무실 | 2020.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 배명한 | 본건 전부 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 2025.07.25. 배당요구 | 없음 |
| 최라비 | 미상 | 2024.11.15 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남숙 (꿈그린피아노음악교습소) | 본건 전부 | 2025.03.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으므로 위 5명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 점유·임차 신고 5명입니다. 이 가운데 강둘남의 2020.12.14. 등록일은 실질 말소기준 2024.01.24.보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자와 점유 개시의 구체적 내용이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
농업회사법인 (주)토가는 등록일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 점유자 역시 대항력 없음으로 단정할 수 없으며, 보증금이 존재하고 대항요건을 갖춘 것으로 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 따라서 현재 최저가 58,996,000원만으로는 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 58,996,000원으로 감정가 172,000,000원의 34.3%입니다. 같은 호실의 등기상 거래가액은 2012년 160,443,175원, 2019년 160,000,000원, 2024년 169,000,000원이지만, 이 금액들은 현재 근린시설 시장의 최근 거래 평균이나 최신 거래를 보여주는 비교표본이 아닙니다.
| 구분 | 일자 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 오선화 소유권이전 | 2012.12.28 | 160,443,175원 | 과거 동일 호실 거래가액 |
| 제이앤케이주식회사 소유권이전 | 2019.05.09 | 160,000,000원 | 과거 동일 호실 거래가액 |
| 주식회사스카이공유오피스 소유권이전 | 2024.01.16 | 169,000,000원 | 현재 소유자의 취득 거래가액 |
| 감정가 | — | 172,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 현재 최저매각가 | 2026.07.09 | 58,996,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
최근 근린시설 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 경우, 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,928원 |
| 1. 삼칠농업협동조합 근저당 | 87,000,000원 | 57,534,072원 |
| 2. 경남은행 근저당 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 대구은행 근저당 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 수치는 매각가 58,996,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액 867,000,000원 중 57,534,072원이 배당되고 809,465,928원이 미배당되는 구조입니다. 다만 삼칠농업협동조합 근저당은 2019.06.05., 경남은행 근저당은 2024.01.24. 각각 말소된 등기이므로, 실제 배당순위는 현존 권리와 배당요구 채권을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북측 인근이며, 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통사정은 보통입니다. 남측 약 12미터, 서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 제1층 제106호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 공동 위생·급배수·승강기· 소화전·화재탐지·경보·스프링클러 설비를 갖춘 철근콘크리트 구조 건물입니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 690㎡, 공시지가는 591,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 포함됩니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 호실별 업종·점유·임대수익의 영향이 크므로, 3회 유찰 사실만으로 환금성이나 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 말소된 2012년·2019년 근저당이 아니라 2024.01.24. 대구은행 근저당을 기준으로 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 강둘남 임대차 확인. 2020.12.14. 등록일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 사업자등록 상태를 확인해야 합니다.
- 농업회사법인 (주)토가 확인. 등록일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력 없음으로 단정하지 말고 계약서·사업자등록·점유 현황을 조사하세요.
- 중복된 전부 점유 신고. 배명한과 김남숙은 각각 본건 전부를 점유하는 것으로 조사돼 실제 공간 구획, 전대차, 공동사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 선순위 가능 점유자의 보증금과 예상배당액이 확인되기 전에는 최저가 58,996,000원을 총취득비용으로 사용하지 마세요.
- 근린시설 수익성. 현재 임대료, 관리비, 공실 여부, 업종 제한과 실제 사용 가능성을 확인한 뒤 수익환원 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 배당표 재검증. 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있으므로, 채권계산서·배당요구·법원 배당표를 기준으로 실제 순위를 다시 계산하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유”
감정가 172,000,000원짜리 근린시설의 최저가가 58,996,000원까지 내려오면 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 과거에 말소된 근저당을 기준으로 잡을 경우 점유자의 선후관계가 완전히 달라집니다. 실질 말소기준은 2024.01.24.이고, 그보다 앞선 2020.12.14. 등록 점유자와 등록일 자체가 미상인 점유자가 존재합니다.
명세서에 명시된 인수권리는 없지만 핵심 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질 인수액과 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다. 최근 근린시설 실거래와 임대수익 비교자료도 없어 가격이 현재 시세보다 저렴하다는 결론 역시 내릴 수 없습니다. 권리 재확인 전 입찰 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 2024년 근저당보다 앞선 점유자의 대항력과 보증금을 얼마만큼 명확히 해소하느냐입니다.