주된 임차권은 확약으로 0원*, 그러나 미상 점유 리스크가 남는다 — 인천 스타뷰 301호

인천지방법원 2026타경501655. 미추홀구 숭의동 ‘스타뷰’ 3층 301호, 전용 84.98㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 199,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 139,300,000원입니다. 최근 실거래 평균 229,000,000원과 비교하면 숫자만으로는 낮아 보입니다. 하지만 권리 쪽에서는 임차보증금 270,000,000원의 주택임차권등기와 그 말소동의 확약서가 동시에 등장합니다.

결론부터 말하면, 이 사건은 “최저가가 싸다”보다 “확약이 실제로 주된 인수권리를 없애는지, 그리고 확약 밖 미상 점유가 없는지”가 승부처입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 작동한다는 전제에서는 실질취득가가 139,300,000원으로 계산됩니다. 반대로 확약의 효력·범위 확인을 소홀히 하면 270,000,000원 임차권이라는 숫자에 끌려갈 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 좋지만, 확인할 문턱이 있다

권리 흐름에서 기준으로 잡힌 권리는 2017.12.11. 인천광역시남구 압류입니다. 이후 소유권은 윤기례에게 이전되었고, 2024년에 김선희 명의 주택임차권등기가 올라왔습니다. 이 임차권은 임차보증금 270,000,000원, 전입 2022.05.27., 확정일자 2022.06.28.로 표시됩니다. 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없는 구조로 정리됩니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 리스크는 ‘미상’ 확인

* 확약서가 해당 주택임차권등기의 말소에 유효하게 작동한다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약이 없다고 보면 명세서상 문제되는 임차권 숫자는 임차보증금 270,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만, 표본은 작다

스타뷰3차는 총 6세대, 사용승인일 2017.03.15.의 소규모 오피스텔입니다. 전용면적 84.98㎡와 면적이 맞는 물건으로 비교되며, 최근 실거래 10건의 평균은 229,000,000원입니다. 현재 최저가 139,300,000원은 이 평균의 60.8%입니다.

다만 표본을 자세히 보면 가격대가 180,000,000원~290,000,000원으로 넓습니다. 현재 최저가와 실질취득가는 분명 낮지만, 소규모 6세대 오피스텔이라 거래 표본이 많지 않고, 마지막 확인된 2026.02 실거래는 190,000,000원입니다. 따라서 “평균 대비 60.8%”라는 숫자는 매력적이지만, 실제 매각·환금성은 보수적으로 잡아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)

당해세·최우선변제는 미반영입니다. 현재 회차 기준 배당 후 주택도시보증공사 미배당은 133,450,200원이며, 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 커진다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭의로터리 남동측 인근, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 서측 인근에 숭의역이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2017.03.15.입니다. 승강기·주차설비·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 포함되고, 대체로 사다리형 평지의 오피스텔 및 다세대주택 건부지입니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 물건입니다. 실거래는 있으나 가격 편차가 커서 평균가만 보고 출구가를 단정하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 순위 1번 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는지, 확약 주체와 대상 권리의 표시가 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 확약 범위 밖 점유 확인. 유영경 점유와 성명 미기재 권리의 전입·보증금·점유 상태를 현황조사·명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 확약 반영 시 현재 실질취득은 139,300,000원입니다. 확약 확인이 불완전하면 보수적으로 응찰가를 낮춰야 합니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 총 6세대라 거래 표본이 적습니다. 실거래 평균 229,000,000원보다 최근 2026.02 거래 190,000,000원을 함께 보세요.
• 미납 관리비·세금. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다. 관리비 체납과 공용부분 승계 가능성도 별도로 확인하세요.

맺으며 — “싸다”보다 “확약이 확실한가”

현재 최저가 139,300,000원은 실거래 평균 229,000,000원 대비 60.8%라 숫자상 매력은 있습니다. 하지만 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 주택임차권등기와 말소동의 확약서입니다. 확약이 정확히 적용되면 매수인 실질 인수는 0원*이고, 실질취득가도 현재 최저가와 같습니다. 반면 성명 미기재 권리와 점유 관계 확인이 빠지면 낮은 최저가가 오히려 위험을 가릴 수 있습니다. 가격은 합격, 권리는 조건부 확인. 이 사건은 확약서 원본 대조가 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.