창원지방법원 2025타경20735. 양덕사거리 남서측 인근에 있는 2층 주상용 건물과 토지의 지분매각 사건입니다. 1층은 근린생활시설 2개와 주택, 2층은 주택으로 이용 중이며, 토지 전체 면적은 239.3㎡입니다. 그러나 입찰자가 취득하는 범위는 공태호 명의의 1/11 지분 2건입니다. 제시외건물 1-1부터 1-3까지는 일괄매각에 포함되지만, 감정평가는 전부에 대해 이루어진 반면 최저매각가격은 매각지분에 대한 금액입니다.
표면상 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 104,828,857원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 35,956,000원입니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 부동산이 아닙니다. 공유지분만 취득하므로 건물 전체를 단독으로 사용하거나 처분할 수 없고, 기존 공유자들과의 사용·수익 협의 또는 공유관계 정리가 필요합니다. 게다가 공유자에게는 우선매수권 행사 기회가 1회 있어 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 60-16 · 경상남도 창원시 마산회원구 양덕남5길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설2 및 주택 · 2층 주택 |
| 매각범위 | 공태호 명의 1/11 지분 2건 · 토지·건물 일괄매각 · 제시외건물 1-1~1-3 포함 |
| 공유관계 | 공상철 11분의 2 · 공재동 11분의 7 · 공태호 11분의 1 및 11분의 1 |
| 토지 | 239.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,070,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 104,828,857원 / 35,956,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 33,886,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 원문 재확인이 필요하다
강제경매개시결정은 2025.07.16 신한카드주식회사 신청으로 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 다만 명시된 등기권리 인수 여부와 점유자의 임차보증금 승계 여부는 별개입니다. 특히 선순위 가능성이 있는 점유자의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 점유·임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지은(상호:팀매드) | 1층 우측 점포1칸 | 2023.04.04 | 미상 | 기준 재확인 | 미상 | 미상 |
| 김인석 | 2층 우측(안쪽) 방2, 부엌2 | 2016.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김정호 | 2층 좌측(바깥쪽) 방2, 부엌2 | 2023.07.24 | 미상 | 기준 재확인 | 미상 | 미상 |
| 김형진(전입세대확인서상) | 미상 | 2020.01.21 | 미상 | 기준 재확인 | 미상 | 미상 |
| 공혜숙(매각지분 공유자의 고모) | 1층 주택부분(방3, 거실, 부엌) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
가장 먼저 확인할 사람은 김인석입니다. 전입일 2016.02.03은 권리표상 기준일인 2019.03.28보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”이나 “인수액 얼마”로 확정할 단계는 아닙니다. 정확한 표현은 대항력 가능·보증금 미상·승계 가능액 미상입니다.
공혜숙은 매각지분 공유자의 고모로 1층 주택부분을 점유하고 있지만 전입일·보증금·임대차 조건이 모두 미상입니다. 친족 점유라는 사정만으로 무상점유 또는 임차인 아님을 단정할 수 없습니다. 최지은·김정호·김형진도 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 말소기준 자체에 말소등기 문제가 있어 각 점유관계를 다시 조사해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 숫자만으로는 저가 여부를 알 수 없다
현재 최저매각가는 35,956,000원으로 감정가 104,828,857원의 34.3%입니다. 일반적인 전부매각이라면 큰 할인처럼 보일 수 있지만, 이 사건은 공태호 지분만 매각됩니다. 건물과 토지 전체를 취득하는 가격이 아니며, 매수 후에도 공상철·공재동과 공유관계가 유지됩니다.
공유자 우선매수권 행사도 가격과 취득 가능성을 함께 흔듭니다. 이 사건에서는 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한돼 있지만, 공유자가 우선매수권을 행사하면 일반 입찰자는 최고가를 제시하고도 취득하지 못할 수 있습니다. 따라서 입찰보증금 준비뿐 아니라 우선매수신고 여부와 공유자들의 의사를 매각기일 전후로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,956,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,047,208원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 7,908,464원 | 7,908,464원 |
| 3. 근저당 · 경남제일신용협동조합 | 118,800,000원 | 27,000,328원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 35,452,867원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 신한카드주식회사 | 33,886,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 196,047,981원 중 34,908,792원이 배당되고, 미배당은 161,139,189원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자들의 보증금 인수 가능액도 이 표에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕사거리 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·주상용건물·아파트단지·각종 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비가 있고 주택부분에는 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 전부제한에 해당합니다. 토지이용상황은 주상용이고 지형은 평지·세로장방입니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택이 혼합된 노후 2층 건물의 소수지분만 취득하는 구조여서, 일반적인 주택 전부매각보다 매수층과 담보 활용 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 특정. 공태호의 1/11 지분 2건이 토지와 건물에 각각 어떻게 반영되는지 물건목록·등기부·감정평가서 원문을 대조하세요.
- 말소기준 재확정. 2019.03.28 가압류가 2020.09.16 말소된 흐름을 확인하고, 실제 매각에서 임차인 선후를 나누는 기준권리를 법원 서류로 확정하세요.
- 김인석 계약 확인. 2016.02.03 전입, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구, 배당예상액을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 공혜숙 점유원인 확인. 친족 관계와 별개로 임대차계약, 사용대차, 무상점유 여부 및 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 나머지 점유자 조사. 최지은·김정호·김형진의 실제 점유 여부, 사업자등록·전입 유지, 보증금 및 계약 상대방을 확인하세요.
- 공유자 우선매수권. 행사 가능 횟수는 1회입니다. 매각기일의 우선매수신고와 보증 제공 여부를 확인하세요.
- 공유관계 비용. 낙찰 후 건물 사용·임대수익 배분, 관리비·수선비 분담, 공유물분할 또는 지분매각 가능성을 사전에 검토하세요.
- 배당권자 재검증. 말소 기록이 있는 비엔케이캐피탈 가압류와 경남제일신협 근저당이 예상배당표에 포함된 경위를 배당요구서·채권계산서로 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교값이 없고 보증금 인수액도 미상이므로, 단순히 감정가 대비 할인율을 입찰가 근거로 사용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34.3%는 가격표일 뿐, 실질취득가는 아니다”
이 사건의 최저가는 35,956,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 것은 양덕동 60-16 전체가 아니라 공태호의 1/11 지분 2건입니다. 여기에 2016.02.03 전입한 김인석의 보증금이 확인되지 않았고, 공혜숙을 포함한 여러 점유자의 계약관계도 미상입니다.
김인석의 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는 구조라면, 최저가가 내려가도 매수인의 인수액이 늘어 실질취득비용은 낮아지지 않을 수 있습니다. 말소기준으로 제시된 2019년 가압류에도 2020년 말소등기가 존재하므로 권리 기준점 자체를 다시 확인해야 합니다. 공유자 우선매수권과 공유지분의 낮은 환금성까지 감안하면, 이 물건은 가격 할인보다 권리 확인이 먼저인 고위험 지분물건입니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득액은 미상, 입찰은 보류입니다.
