확약서가 핵심, 가격은 최신 거래와 거의 같다 — 인천 골드프라임 902호

인천지방법원 2026타경501663. 인천 미추홀구 도화동 ‘골드프라임’ 제9층 제902호, 전용 83.828㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 “오피스텔”로 추정되어, 물건 성격은 아파트가 아니라 오피스텔로 보아야 합니다. 현재 최저가는 감정가 255,000,000원에서 1회 유찰된 178,500,000원입니다.

권리 구조는 단순한 듯 보이지만 한 줄을 반드시 확인해야 합니다. 말소기준은 2017.01.10 경기시흥신용협동조합 근저당권이고, 그 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 3번 김종한 주택임차권등기입니다. 명세서상 인수권리로 적혀 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

2017.01.10 경기시흥신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 미추홀구 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김종한 임차권등기는 말소기준 이후인 2024.05.14 등기된 권리이고, 전입일도 2022.04.18로 말소기준보다 늦습니다. 다만 명세서상 인수권리 표기가 있으므로, 말소동의 확약서의 존재와 적용 범위가 이 사건의 핵심 확인사항입니다.

② 임차인·인수 판단

조사상 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없으므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 김종한의 보증금 280,000,000원은 확약서 적용 전 형식상 임차권등기 금액이고, 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

*김종한 임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약 적용 전 형식상 임차보증금은 280,000,000원입니다.

③ 가격 비교 — 평균 대비 77.6%, 최신 거래 대비 99.2%

골드프라임은 총 16호 규모이고, 같은 면적대 실거래 표본은 3건입니다. 평균만 보면 최저가 178,500,000원은 실거래 평균 230,000,000원의 77.6%입니다. 하지만 표본 내 2023.10 거래가 180,000,000원이므로, 현재 최저가는 그 거래의 99.2%에 해당합니다. 평균 대비 할인율만 보고 넉넉한 안전마진으로 해석하면 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)

현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 대부분이 경기시흥신용협동조합 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 채권 총액 1,398,000,000원 대비 배당액은 175,201,000원, 미배당은 1,222,799,000원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도화역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제9층 제902호이며, 사용승인일은 2016.12.27입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 16호 규모이고 최근 실거래 표본은 3건입니다. 거래가 180,000,000원~280,000,000원으로 벌어져 있어 매수층과 가격 기준을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 김종한 주택임차권등기의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 원본 문구와 적용 대상을 확인하세요.
• 확약 밖 점유 확인. 김준호는 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황조사·명세서 원본과 현장 점유를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 현재 최저가 178,500,000원은 실거래 평균의 77.6%이나, 2023.10 거래 180,000,000원의 99.2%입니다. 평균 대비 할인만 보고 입찰가를 높이면 가격 메리트가 약해집니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 124,949,999원, 3회 유찰 시 87,464,999원으로 낮아지는 구조입니다. 권리 확인이 끝나면 가격은 회차별로 다시 계산해야 합니다.
• 관리비·명도. 오피스텔은 공용부분 관리비와 실제 점유 상태가 실비 부담으로 이어질 수 있으므로, 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기·명세·현황·실거래 자료에 따른 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약서 확인 후, 가격은 보수적으로”

이 사건의 첫 번째 승부처는 권리입니다. 김종한 임차권등기 280,000,000원이 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 다만 이 판단은 확약서 문구와 적용 대상 확인이 전제입니다. 두 번째 승부처는 가격입니다. 최저가 178,500,000원은 평균 대비 77.6%로 낮아 보이지만, 2023.10 거래 180,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 권리는 확약서로 정리, 가격은 최신 거래 기준으로 보수 판단. 이 두 가지를 동시에 통과해야 입찰 검토가 가능합니다.