인천지방법원 2026타경501687. 부평동 리코팰리스 4층 402호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 겉으로 보면 감정가 220,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 107,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 2020.04.01 전입·점유한 최경진을 봐야 합니다. 최경진은 2020.03.17 확정일자를 받고 보증금 210,000,000원으로 임차했으며, 말소기준인 2021.03.12 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 최경진에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 현재 회차 배당모형에서는 105,490,800원이 배당되고 104,509,200원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 규칙상 최경진에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 배당모형의 104,509,200원은 확약이 없을 때의 룰상 미배당 금액으로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 4층 402호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥로333번길 19-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 지하1층/지상15층 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.04.14 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.03.12 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 남인천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전
2018.09.20 설정된 중소기업은행 근저당권 60,000,000원은 2020.04.01 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 기준이 되는 권리는 2021.03.12 국세 압류입니다. 최경진은 그보다 앞선 2020.04.01 전입·점유와 2020.03.17 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경진 | 2020.04.01 | 2020.03.17 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약상 실질 0원 |
| 권예은 | 2025.11.17 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 별도 확인 |
| 강건 | 2025.11.17 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 별도 확인 |
최경진은 제4층 제402호 71.6860㎡ 전부에 대한 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 반면 권예은·강건은 전입일 자체가 말소기준권리 뒤이므로 현재 확인된 사실만으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 두 사람에 대해서는 보증금·확정일자를 단정하지 않고 별도로 확인하는 것이 맞습니다.
③ 가격 구조 — 49%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
감정가 220,000,000원에 비해 현재 최저가는 107,800,000원으로 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 시장가격보다 싸다는 뜻과 동일하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 먼저 최경진의 인수 여부를 반영해야 하며, 제출된 말소동의 확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 107,800,000원입니다.
반대로 확약을 배제한 룰상 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 현재 회차에서는 104,509,200원, 3회 유찰 시 136,298,280원, 4회 유찰 시 158,528,796원이 임차보증금 미배당으로 계산됩니다. 즉 선순위 임차인 인수형은 단순히 “유찰될수록 싸진다”는 공식이 통하지 않습니다. 이 사건에서 그 구조를 끊어주는 요소가 바로 최경진 임차권에 대한 말소동의 확약입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 107,800,000원 | 49% | 104,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 75,460,000원 | 34% | 136,298,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 24% | 158,528,796원 | 0원 |
위 ‘룰상 임차보증금 미배당’은 확약이 없을 때의 계산값입니다. 제출된 말소동의 확약을 적용하면 최경진에 대한 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 최경진 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 최경진에게 105,490,800원이 배당되고 보증금 중 104,509,200원이 미배당됩니다. 다만 말소동의 확약 적용으로 매수인이 실제 부담하는 최경진 관련 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재된 물건입니다. 사용승인일은 2017.03.13입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설·학교·공원 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하1층/지상15층 중 4층 402호이며 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형이며, 북측 및 남측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 최경진 임차권 인수 0원의 근거이므로 확약 주체·대상 임차권·말소 조건과 실제 매각조건을 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 다른 점유자 별도 확인. 권예은·강건은 2025.11.17 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 최경진에 대한 확약의 효력이 이들에게까지 미치는 것은 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류 3건이 확인되므로 당해세 여부와 실제 배당 선순위를 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 107,800,000원은 감정가의 49%라는 의미일 뿐 현재 시장가격보다 낮다는 의미는 아닙니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기된 최경진 외에 권예은·강건의 전입이 확인되므로 실제 점유자와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 더 중요하다
이 물건을 감정가 220,000,000원에서 최저가 107,800,000원으로 내려온 49% 물건이라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 최경진은 말소기준보다 먼저 전입·점유하고 확정일자까지 받은 대항력 있는 보증금 210,000,000원의 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 104,509,200원이 미배당돼 인수되는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 최경진에 대한 실질 인수는 0원으로 반영하는 것이 이 사건의 결론입니다. 그 결과 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 107,800,000원입니다. 다만 이 확약은 최경진에만 적용되고, 다른 점유자와 세금 압류는 별도 확인 대상입니다. 또한 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 별도의 시세 검증입니다.
