인천지방법원 2026타경501720. 미추홀구 주안동 ‘주안에쉐르’ 2층 235호, 전용 42.2019㎡ 물건입니다. 사건의 겉모습은 간단하지 않습니다. 등기에는 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정이 있고, 을구에는 임차보증금 148,000,000원의 주택임차권등기도 보입니다. 하지만 권리의 순서를 놓고 보면 말소기준은 2021.09.24 북악새마을금고 근저당권이고, 임차인의 주민등록·점유개시일은 2021.12.24로 그 이후입니다. 여기에 임차권등기 말소동의 확약서가 붙어 있어, 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 실질 인수액은 0원*입니다.
그래서 비교해야 할 숫자는 단순 보증금 1.48억이 아니라, 현재 최저가 7,700만원 + 실질 인수 0원*, 즉 실질취득 7,700만원입니다. 이 금액은 같은 단지 유사 면적 실거래 평균 107,418,333원의 71.7%입니다. 권리 확약만 원본으로 확인되면 가격 자체는 이미 할인 구간에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 2층 235호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정 이용상태: 연립주택(도시형생활주택) · 전용 42.2019㎡ · 제2층 제235호 |
| 단지 / 준공 | 주안에쉐르 · 127세대 · 2017.08.28 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.21 거래가 132,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 확약서가 핵심
권리분석의 기준점은 2021.09.24 북악새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤로 주택도시보증공사의 가압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정이 이어집니다. 특히 이영실 임차인의 임차권등기는 임차보증금 148,000,000원으로 금액이 크지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.12.24라 말소기준 이후입니다. 명세서상 인수권리로 표시된 부분은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
확인되는 실제 임차인은 이영실 1명입니다. 보증기관의 별도 채권 표시는 배당표에서 다루고, 임차보증금과 다시 합산해 매수인 부담으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영실 | 2층 235호 42.2019㎡ 전부 | 148,000,000원 | 전입·점유 2021.12.24 확정 2021.11.29 배당요구 2024.01.30 | 없음 말소기준 이후 | 후순위 현재 배당 없음 | 승계 아님 실제 임차인 | 확약 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
주안에쉐르 유사 면적 최근 실거래 12건입니다. 표본 평균은 107,418,333원, 최저는 90,300,000원, 최고는 132,000,000원입니다. 감정가 110,000,000원은 평균보다 약간 높지만, 현재 최저가 77,000,000원은 1회 유찰로 이미 평균의 71.7%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.03㎡ | 2 | 104,520,000원 |
| 2025.02 | 40.03㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 38.59㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2024.07 | 38.15㎡ | 2 | 101,600,000원 |
| 2023.10 | 44.23㎡ | 4 | 121,500,000원 |
| 2023.07 | 38.15㎡ | 4 | 104,700,000원 |
| 2023.06 | 38.59㎡ | 3 | 90,300,000원 |
| 2023.05 | 40.03㎡ | 2 | 90,800,000원 |
| 2022.08 | 39.85㎡ | 4 | 107,500,000원 |
| 2022.08 | 44.15㎡ | 4 | 121,470,000원 |
| 2022.05 | 44.23㎡ | 2 | 128,630,000원 |
| 2022.03 | 42.2㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 107,418,333원 |
이 물건은 대항력 인수형으로 보증금이 총취득가를 고정시키는 구조가 아닙니다. 전입은 말소기준 이후이고, 임차권등기 말소동의 확약서가 있으므로, 가격 비교의 기준은 실질취득 77,000,000원입니다. 이 기준으로는 실거래 평균보다 약 30,418,333원 낮은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 북악새마을금고 | 115,200,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 1,283,200,000원 중 배당은 75,214,000원, 미배당은 1,207,986,000원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 산정합니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구 도시농업지원센터 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포, 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층~지상4층 건물 내 제2층 제235호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.
- 토지. 완경사 지대에 있는 31필지 일단의 사다리형 토지로, 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로·규제. 북측으로 노폭 약 15~20m 도로에 접하고, 서측으로 세로(불) 도로에 접합니다. 제1종·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 확인됩니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 되어 있으나, 현장조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 말소 시기와 조건을 원본으로 확인하세요.
- 전입·점유 확인. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.12.24입니다. 입찰 전 전입세대열람과 현 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 77,000,000원은 실거래 평균 107,418,333원의 71.7%입니다. 권리 확약이 깨지지 않는 범위에서만 가격 메리트가 유지됩니다.
- 내부 상태. 감정평가에서 내부구조는 이해관계인 협조 부재로 직접 확인하지 못했습니다. 수리비와 공실 리스크를 별도 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택·도시형생활주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정평가·실거래 자료를 기초로 한 판단입니다. 입찰 전 법원 원본과 최신 등기사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약 확인 후에야 싸다”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 실거래 평균 107,418,333원의 71.7%로, 1회 유찰만으로도 할인폭이 생겼습니다. 다만 권리의 핵심은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 보증금 148,000,000원의 임차권등기가 보이지만, 전입은 말소기준 이후이고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 확약서 원본과 점유관계가 맞으면 가격은 좋고, 그 확인이 안 되면 입찰하면 안 됩니다.
