인천지방법원 2026타경501727. 인천 남동구 간석동 ‘솔리채’ 4층 404호, 전용 16.01㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가는 59,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,237,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 말소기준은 2023.05.31. 남동구 압류인데, 임차인 유병진의 주민등록일은 2022.02.04.로 그보다 앞섭니다. 보증금 60,700,000원에 확정일자와 배당요구도 갖춰 원래라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다.
현재 매각가 가정에서 유병진에게 배당되는 금액은 19,472,734원이고, 미배당액은 41,227,266원입니다. 따라서 확약이 없다면 20,237,000원에 낙찰받아도 실질취득은 20,237,000원 + 41,227,266원 = 61,464,266원 수준입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 제공된 확약 적용 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 4층404호 · 경인로653번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 · 전용 16.01㎡ · 철근콘크리트구조 10층 중 4층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.03. 거래가액 61,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 20,237,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,700,000원 |
| 이용상태 | 공부상 도시형생활주택 |
| 사용승인일 | 2011.11.29. |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.05.31. 갑구 5번 남동구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 등기 시점 기준의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 하지만 임차권등기 자체가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 유병진은 2022.02.04. 주민등록, 2022.01.28. 점유개시, 확정일자 2022.07.07.로 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖고 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유병진 | 60,700,000원 | 2022.02.04 / 2022.07.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 신우철 | 미상 | 2025.07.18 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인되는 실제 임차인은 유병진·신우철 2명입니다. 유병진의 주택임차권등기는 2024.01.17. 접수됐고 2024.04.11. 확정일자를 2022.02.04.로 경정하는 등기가 추가돼 있습니다. 신우철은 2025.07.18. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락했다
솔리채 전용 16.01㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 65,900,000원이지만, 2022.05. 100,000,000원 거래 2건과 2022년의 상대적으로 높은 가격이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 49,333,333원, 최신 거래 50,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -30.9%로 명확한 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.01㎡ | 3건 | 49,333,333원 |
확약이 정상적으로 적용되어 인수액이 0원이면 실질취득 20,237,000원은 최근 12개월 평균 49,333,333원의 41.0% 수준으로 가격 차이가 큽니다. 반대로 확약이 없다면 실질취득은 61,464,266원으로 뛰어 최근 평균 49,333,333원과 최신 거래 50,000,000원을 모두 웃돕니다. 즉 이 물건은 최저가가 싸서 좋은 것이 아니라, 확약이 유효할 때만 가격 메리트가 생기는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,237,000원 가정 · 확약 효과 반영 전)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 764,266원 |
| 1. 임차인 유병진 보증금 | 60,700,000원 | 19,472,734원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 유병진 보증금의 부족분은 41,227,266원으로 산출됩니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 적용되는 경우 본 분석에서는 실질 인수 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 전 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 20,237,000원 | 41,227,266원 | 61,464,266원 |
| 4회 유찰 시 | 14,165,900원 | 47,189,086원 | 61,354,986원 |
| 5회 유찰 시 | 9,916,130원 | 51,362,360원 | 61,278,490원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택이며, 전용 16.01㎡입니다. 솔리채는 72세대로 확인됩니다.
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역인 간석오거리역이 소재하며 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 4층 404호이며 사용승인일은 2011.11.29.입니다. 승강기·난방·급배수·급탕·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 주거용 건부지로 이용 중이며 북측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 거래는 48,000,000원~50,000,000원 구간이며 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -30.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유병진의 주택임차권 인수 부담을 실제로 제거하는지에 달려 있습니다.
- 확약 미적용 시 가격 재계산. 현재 최저가만 보지 말고 룰상 미배당 인수 41,227,266원을 더한 61,464,266원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 신우철 확인. 2025.07.18. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 65,900,000원보다 최근 12개월 평균 49,333,333원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 유찰 숫자 오해 금지. 확약이 없다면 4회·5회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 60,700,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약 확인’이 곧 가격분석이다
솔리채 404호는 최저가만 보면 감정가 59,000,000원에서 3회 유찰된 20,237,000원이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 유병진은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 보증금 60,700,000원 중 현재 매각가에서 41,227,266원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 실질취득 61,464,266원으로 최근 시세보다 오히려 높습니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제공된 규칙대로 적용되면 해당 임차권 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 20,237,000원입니다. 최근 12개월 평균 49,333,333원 대비 41.0% 수준이므로 이때는 가격 차이가 확실합니다. 다만 최근 시세가 이전 구간 대비 -30.9% 하락했고, 신우철의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “최저가는 싸지만, 확약의 적용 범위와 말소가 확인되어야 비로소 싼 물건”입니다.
