인천지방법원 2026타경501736. 구월동 동부주택 2동 5층 502호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 176,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 60,368,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 큰 폭이지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 이예슬의 보증금이 180,000,000원이고 전입·점유 개시가 2022.08.16으로, 데이터상 말소기준인 2023.07.05 영등포구 압류보다 빠르기 때문입니다.
확약이 없다면 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 58,881,376원이고, 미배당 보증금은 121,118,624원입니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 본건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 미배당액은 실질적으로 0원으로 반영합니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저매각가인 60,368,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 3-14 동부주택 2동 5층 502호 · 석산로228번길 7-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 75.47㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 김남수 (2022.09.05 소유권이전 · 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,310,000원/㎡ · 토지면적 297.4㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
데이터상 말소기준은 2023.07.05 서울특별시영등포구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이예슬은 전입·점유를 2022.08.16에 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.11.13 설정된 주택임차권 역시 보증금 180,000,000원, 확정일자 2022.07.08, 점유개시일 2022.08.16을 기초로 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예슬 | 5층 502호 75.47㎡ 전부 | 2022.08.16 | 2022.07.08 | 180,000,000원 | 2024.11.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
이예슬은 실제 임차인 1명이며 보증금은 180,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 확약 반영 후에는 6,036만원이 기준
가격 비교의 기준은 최저가만이 아니라 실질취득액입니다. 이 사건은 확약으로 임차인 인수를 실질 0원으로 반영하므로 실질취득은 60,368,000원입니다. 시세 데이터의 최근 12개월 평균과 최신 거래금액은 모두 183,000,000원으로 제시되어 있고, 실질취득액은 그 33.0% 수준입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 거래 | 2022.09 | 75.47㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 표본 1건 | 75.47㎡ | — | 183,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 3회 유찰 | 75.47㎡ | 5 | 60,368,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,624원 |
| 1. 임차인 이예슬 보증금 | 180,000,000원 | 58,881,376원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 미배당액은 121,118,624원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 가치가 더 선명해진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 60,368,000원 | 121,118,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,600원 | 138,903,037원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,580,319원 | 151,352,127원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 커져 총 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 반대로 본건처럼 해당 임차권에 대한 말소동의 확약을 실질 인수 0원으로 반영하면, 유찰에 따른 최저가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다. 그래서 이 사건에서 가장 중요한 문서는 단순한 최저가표가 아니라 확약서의 존재와 적용 범위입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간석초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 최상층인 5층 502호입니다.
- 도로·토지. 동측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접하며, 토지는 세장형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 통상적인 인테리어 및 관리 상태를 전제로 감정평가되었습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본이 1건뿐이어서 가격 검증과 재매각 유동성은 대단지보다 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건 가치 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 실제 입찰 전 적용 대상·조건·말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 이해. 확약을 제외하면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인 구조입니다. 현재 회차 룰상 미배당액은 121,118,624원입니다.
- 세금 우선순위 확인. 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 교부청구 및 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 시세 지표는 183,000,000원이지만 동일 면적 거래 표본은 1건입니다. 8세대 소규모 다세대이므로 현장 중개업소와 인근 유사 다세대 거래를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 최상층 5층인 점을 포함해 누수·마감·설비 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재했던 주거용 물건이므로 실제 현재 점유상태와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “6천만원”의 의미는 확약서가 결정한다
이 물건을 최저가 60,368,000원만 보고 싸다고 평가하면 권리구조를 절반만 본 것입니다. 임차인 이예슬은 보증금 180,000,000원, 전입 2022.08.16의 선순위 대항력 임차인이라 확약이 없으면 현재 낙찰가에서 121,118,624원이 미배당되어 매수인 인수 문제가 생깁니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
하지만 본건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 정확도 규칙을 적용하면 이예슬에 대한 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 60,368,000원입니다. 시세 데이터의 183,000,000원과 비교하면 33.0% 수준으로 가격 격차는 큽니다. 다만 3회 유찰, 총 8세대, 실거래 표본 1건이라는 낮은 환금성과 세금 압류 변수를 감안하면 가격만으로 고평가하기보다 확약 원문과 세금·점유 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
