인천지방법원 2026타경501736. 구월동 동부주택 2동 5층 502호, 전용 75.47㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 176,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 123,200,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 70%라 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 단순 가격형 물건이 아니라 임차권등기 말소 확약을 반드시 전제로 읽어야 합니다.
확인되는 실제 임차인은 이예슬 1명입니다. 보증금은 180,000,000원, 임차권등기는 을구 7번으로 올라와 있습니다. 다만 전입신고일이 2022.08.16으로 말소기준권리 2005.05.04 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 여기에 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기 인수는 실질적으로 0원으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 3-14 동부주택 2동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.47㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 김남수 (2022.09.05 거래가 183,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 국민은행 근저당
말소기준권리는 2005.05.04 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후의 압류, 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 존재가 입찰 판단의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예슬 | 5층 502호 75.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 아님 | 전입 2022.08.16 · 확정 2022.07.08 · 배당요구 2024.11.13. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없고, 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기입니다. |
* 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 을구 7번 주택임차권등기에 대해 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다. 확약은 해당 임차권등기에 관한 판단이며, 입찰 전 원본으로 말소 범위와 조건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래의 67.3%
비교 가능한 확인 실거래는 동부주택(2동) 전용 75.47㎡의 2022.09 거래 1건입니다. 거래가는 183,000,000원이고, 현재 최저매각가 123,200,000원은 이 금액의 67.3%입니다. 실질 인수액을 0원*으로 보면 실질취득도 123,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 75.47㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 평균 | 75.47㎡ | 1건 | 183,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 176,000,000원은 실거래 183,000,000원보다 낮고, 현재 최저가 123,200,000원은 한 번 유찰된 만큼 할인폭이 있습니다. 다만 총 8세대 규모의 다세대주택이고 확인 실거래가 1건뿐이므로, 가격 메리트는 존재하지만 환금성 판단은 보수적으로 잡는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 74,100,000원 | 74,100,000원 |
| 2. 근저당 · 조성신용협동조합 | 143,000,000원 | 46,575,200원 |
| 3. 근저당 · 인천한마음신용협동조합 | 76,800,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 473,900,000원 중 120,675,200원이 배당되고, 미배당은 353,224,800원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간석초등학교 북동측 인근에 위치하는 구분건물로, 인근은 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 동부주택(2동)은 총 8세대, 사용승인일은 2003.04.18입니다. 소규모 다세대라 매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 을구 7번 주택임차권등기와 정확히 연결되는 확약인지, 말소 조건이 붙어 있지 않은지 확인하세요.
- 당해세 확인. 서울특별시영등포구, 국민건강보험공단, 부천시 압류가 있어 배당 전 0순위 차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가 과정에서 내부 확인은 폐문부재 등으로 직접 이루어지지 않았습니다. 현 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득 123,200,000원은 실거래 대비 67.3%이나, 실거래 표본이 1건입니다. 소규모 다세대 환금성을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 다세대주택의 공용부분 관리비, 누수, 옥상·외벽 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인은 있다, 단 확약서가 전제다”
현재 최저가 123,200,000원은 확인 실거래 183,000,000원의 67.3%로, 가격만 보면 할인 구간입니다. 하지만 이 물건은 을구 7번 주택임차권등기가 핵심입니다. 임차보증금 180,000,000원이라는 숫자 자체는 크지만, 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 결론은 분명합니다. 확약서와 당해세를 확인하면 가격 메리트가 있는 B급 물건, 확인이 흔들리면 같은 가격도 위험해집니다.