인천지방법원 2026타경501760. 인천 미추홀구 용현동 보람아트빌라 4층 402호, 전용 37.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 74,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 51,800,000원입니다. 가격만 보면 제시된 실거래 평균 64,000,000원의 80.9%라 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 단순한 할인율이 아니라 을구 14번 주택임차권등기와 말소동의 확약입니다.
임차인 정다원 씨의 임차보증금은 82,000,000원입니다. 그러나 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.07.28이고, 말소기준권리는 1997.01.07 한국주택은행 근저당권입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 여기에 매각물건명세서상 인수권리로 적힌 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 454-407 보람아트빌라 4층402호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 수봉남로 9-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.74㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이원희 (2022.10.05 소유권이전, 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 오래된 근저당, 핵심은 후순위 임차권등기
말소기준은 1997.01.07 을구 1번 한국주택은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 임차권등기는 2024.09.27에 등기됐고, 임차인의 주민등록일자·점유개시일자도 말소기준보다 뒤입니다. 다만 명세서에 주택임차권등기가 인수권리로 적혀 있어, 말소동의 확약서가 실제로 제출된 그 임차권등기를 원본으로 다시 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다원 | 4층 402호 37.74㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 82,000,000원 | 2022.07.28 / 2022.07.07 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.09.27 승계 아님 |
정다원 씨는 실제 임차인 1명으로 보며, 보증기관 승계·대위 중복신고 임차인으로 처리하지 않습니다. 보증금은 82,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건의 실질취득 기준은 최저가 51,800,000원과 확약 반영 후 인수액 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있으나 표본은 작다
보람빌라 전용 37.74㎡의 제시된 실거래는 5건입니다. 거래가는 50,000,000원~92,000,000원에 분포하고, 평균은 64,000,000원입니다. 현재 최저가 51,800,000원은 이 평균의 80.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 37.74㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2022.06 | 37.74㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2022.01 | 37.74㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2021.12 | 37.74㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.10 | 37.74㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 64,000,000원 |
가격만 놓고 보면 신건 감정가 74,000,000원보다 현재 최저가 51,800,000원이 훨씬 현실적입니다. 다만 단지 규모는 10세대이고, 거래 표본도 5건이므로 평균값 하나만으로 환금성을 과대평가하면 안 됩니다. 권리 리스크가 확약으로 정리되는지와 별개로, 소형 다세대 특유의 거래 폭과 매수층 두께를 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 3,900,000원 | 3,900,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 근저당 · 인천축산업협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사삼신상호저축은행 | 5,778,274원 | 5,778,274원 |
| 5. 가압류 · 인천축산업협동조합 | 15,213,917원 | 3,089,326원 |
| 6. 가압류 · 주식회사인성상호저축은행 | 16,362,329원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 82,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사국민은행 | 11,700,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 갈산농업협동조합 | 59,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 54,600,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 박옥선 | 22,000,000원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 390,254,520원 중 예상 배당은 50,467,600원, 미배당은 339,786,920원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “독정이삼거리” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 남측하향 완경사지 장방형 토지를 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남동측으로 약 20m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 51,800,000원 | 0원* | 51,800,000원* |
| 2회 유찰 시 | 49% | 36,260,000원 | 0원* | 36,260,000원* |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 25,382,000원 | 0원* | 25,382,000원* |
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정다원 주택임차권등기에 관한 것인지 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 14번 주택임차권등기의 말소 처리 가능성과 매각 후 절차를 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 주민등록일자 2022.07.28, 점유개시일자 2022.07.28, 확정일자 2022.07.07이 말소기준 1997.01.07보다 뒤라는 점을 기준으로 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 51,800,000원은 실거래 평균 64,000,000원의 80.9%입니다. 다만 표본 5건·10세대 규모라는 점을 감안해 보수적으로 접근하세요.
- 관리비·점유. 소형 다세대는 미납 관리비와 실제 점유 상태 확인이 중요합니다. 현장 방문과 관리 주체 확인을 병행하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 확약 확인이 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 매력적입니다. 현재 최저가 51,800,000원은 실거래 평균 64,000,000원의 80.9%이고, 감정가 74,000,000원 대비로도 한 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 “싸다”가 아니라 주택임차권등기가 확약으로 실제 말소될 수 있느냐입니다. 정다원 임차인은 대항력 없는 후순위 임차인으로 보이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 신중한 B급입니다.