2.5억 임차권등기, 확약서가 가격을 만든다 — 인천 탑스퀘어 601호

인천지방법원 2026타경501767. 주안역 남서측 인근의 탑스퀘어 6층 601호, 오피스텔입니다. 감정가는 207,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 144,900,000원입니다. 표면 가격만 보면 실거래 평균 대비 75.6%라 눈에 띄는 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 가격표가 아니라 임차권등기 250,000,000원과 말소동의 확약서입니다.

매각물건명세서상 명시된 인수권리는 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 250,000,000원, 임차권자는 김채윤 씨입니다. 일반적으로 이런 권리가 남으면 낙찰자는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 김채윤 임차권등기에 한해서는 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 확약은 그 임차권등기에만 적용됩니다. 별도 점유·미상 부분은 현장에서 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 주택임차권등기와 확약서

권리 흐름에서 가장 중요한 지점은 2024.06.20 등기된 을구 5번 주택임차권입니다. 보증금 250,000,000원, 범위는 6층 601호 74.744㎡ 전부입니다. 명세서에 인수권리로 표시된 이상, 확약이 없다면 낙찰가와 별개로 큰 부담이 될 수 있는 권리입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.

② 임차인·점유 — 실제 신고 2명, 보증기관 중복신고 없음

보증기관이 임차인 명의로 중복 신고된 구조는 보이지 않습니다. 실제 임차·점유 명의는 김채윤, 한성재 2명으로 구분해 보아야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 144,900,000원으로 본다

이 사건은 주된 임차권등기 인수가 확약으로 해소되는 구조이므로, 가격 비교 기준은 최저가 144,900,000원 + 실질 인수 0원*, 즉 실질취득 144,900,000원입니다. 탑스퀘어 최근 거래 9건의 평균은 191,666,666원이고, 현재 실질취득은 그 75.6%입니다.

최근 거래 범위는 155,000,000원~250,000,000원입니다. 현재 실질취득 144,900,000원은 실거래 최저가보다도 10,100,000원 낮습니다. 가격만 보면 유찰 효과가 생긴 구간입니다. 그러나 이 할인은 확약서가 유효하고, 점유·명도 문제가 통제될 때만 의미가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)

총 채권액 517,000,000원 중 예상배당은 142,071,400원, 미배당은 374,928,600원입니다. 배당표상 주택도시보증공사 배당은 0원이지만, 김채윤 임차권등기는 말소동의 확약서 전제로 매수인 실질 인수 0원*으로 보았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

확약서가 유효하다는 전제에서는 낙찰가가 내려가도 김채윤 임차권등기 인수는 실질 0원*입니다. 그래서 이 사건의 가격 판단은 낙찰가 자체와 명도·환금성 비용으로 좁혀집니다. 반대로 확약서가 불명확하면 회차별 최저가표는 의미가 크게 줄어듭니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안역(경인전철) 남서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 주안역(1호선·인천2호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 6층 601호입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 환금성. 탑스퀘어는 20세대, 사용승인일 2016.03.29입니다. 최근 거래는 있으나 세대수가 작아 대단지 아파트처럼 환금성이 넓다고 보긴 어렵습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김채윤 임차권등기 250,000,000원 전부를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
• 말소 절차 확인. 낙찰 후 잔금, 배당, 임차권등기 말소가 어떤 순서와 조건으로 진행되는지 확인해야 합니다.
• 한성재 점유 확인. 전입일 2025.01.08, 보증금 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 임대차 원인, 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 실질취득 144,900,000원은 실거래 평균 대비 75.6%입니다. 다만 명도비, 관리비, 취득비용을 더한 총투입금으로 다시 계산해야 합니다.
• 소형 오피스텔 환금성. 20세대 규모라 매도 시 수요층이 제한될 수 있습니다. 실거래 최고가 250,000,000원만 보지 말고 최저가 155,000,000원도 함께 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 관리비 체납, 점유 현황을 모두 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약이 진짜인가”

이 물건의 현재 실질취득은 144,900,000원으로, 최근 실거래 평균 191,666,666원 대비 75.6%입니다. 가격만 보면 충분히 관심권입니다. 하지만 그 가격 메리트는 250,000,000원 주택임차권등기가 확약서대로 말소된다는 전제가 있어야 성립합니다. 확약이 유효하면 할인된 오피스텔 경매, 확약이 흔들리면 보증금 인수 리스크가 가격을 압도하는 물건입니다.

따라서 결론은 분명합니다. 권리는 확약서 원본 확인 전까지 보류, 가격은 확약 유효 시 관심권. 김채윤 임차권등기 말소와 한성재 점유 확인이 끝난 뒤에야, 1.449억이라는 숫자가 진짜 매수 기회인지 판단할 수 있습니다.