창원지방법원 2025타경20783. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 너울림빌라3차 2층 201호입니다. 전용 72.42㎡ 다세대주택으로, 감정가 151,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 73,990,000원까지 내려왔습니다. 그런데 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 125,000,000원입니다.

윤아름은 2020.08.31 전입신고를 했고 2020.08.05 확정일자를 받았으며, 2024.08.29 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.08.12 경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이므로, 확약이 없었다면 배당 부족액을 매수인이 부담할 위험이 있었습니다. 하지만 신청채권자이자 대항력 있는 임차인의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 이 사건의 핵심 권리 위험이 해소된 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 반전

과거 가고파새마을금고, 창원시축산업협동조합, 농협은행주식회사, 조봉석 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 2025.08.12 강제경매개시결정과 그 이전에 대항력을 취득한 윤아름의 임차권입니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제액은 별도로 검토해야 합니다.

확약의 효력은 윤아름의 해당 임차보증금에 관한 대항력과 임차권등기 말소 동의에 적용됩니다. 다른 독립된 임차권이나 별도 점유관계에까지 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현재 점유상태를 재확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실거래는 오래됐다

너울림3차는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 72.42㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2022.11의 145,000,000원 거래 1건입니다. 이는 현재 최저매각가와 비교할 수 있는 참고 사례이지만, 최근 시장가격을 직접 증명하는 거래라고 보기는 어렵습니다.

최저매각가 73,990,000원은 해당 과거 거래가격의 51.0%입니다. 확약에 따라 임차보증금 인수액을 0원으로 보면, 실질취득의 입찰가 부분도 73,990,000원입니다. 다만 비교 거래 시점이 2022.11이며 거래 표본도 1건뿐이므로, 현재 시세의 51%에 살 수 있다거나 그 차액만큼 수익이 확보된다고 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)

위 표는 매각가 73,990,000원에 대한 배당 추정 산식입니다. 주택도시보증공사는 임차인 채권의 승계인이므로 신청채권액과 원임차보증금을 서로 독립된 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 배당에서 부족한 52,741,820원은 확약 전 가정상 인수 위험이며, 2026.07.22 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 대항력 포기와 우선변제권·배당채권의 처리는 구분해야 하므로 실제 배당은 최종 권리신고 및 법원의 배당절차에 따릅니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계

이 사건의 핵심은 대항력을 유지하는 경우와 확약을 반영하는 경우의 실질취득 부담이 완전히 다르다는 점입니다. 대항력을 유지한다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하여 전체 부담은 보증금 125,000,000원 부근에 머뭅니다. 하지만 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금 부족액의 매수인 인수 부담은 0원으로 처리됩니다.

후속 회차의 최저가는 유찰 시나리오이며 확정된 매각조건을 의미하지 않습니다. 확약 전 인수 추정치는 회차별 배당비용 추정이 반영되어 최저가와 합산하면 원보증금 125,000,000원을 소폭 웃돌 수 있습니다. 확약 반영 인수액 0원은 윤아름 임차보증금에 대한 판단이며 취득세·명도비·관리비 등 별도 취득부대비용을 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 안계초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장이 있으며 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로 외벽은 대리석·스톤코트 등으로 마감되었고, 위생·급배수·승강기·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 삼계리 739-2는 계획관리지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 규제가 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 291,700원/㎡입니다.
• 도로. 감정요항표에는 북서측 진입로를 통한 출입이 가능하다고 기재되어 있습니다. 토지 관련 기록에는 도로접면이 맹지로 표시되어 있으므로 실제 진입로와 통행권·접도관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 일반적 상태를 기준으로 평가하였습니다. 내부 상태와 현재 점유자, 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 확인된 동일 면적 실거래가 1건이며, 6회 유찰 이력이 있습니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.22 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 문구, 대상 권리, 적용조건과 효력 범위를 확인하세요.
• 매각물건명세서 최종 확인. 임차보증금 미배당액 인수에 관한 기존 문구와 확약서가 함께 기재된 사안이므로, 입찰 시 적용되는 최종 매각조건을 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 실제 임차인은 윤아름 1명이며 주택도시보증공사는 그 권리의 승계인입니다. 동일 보증금의 중복 합산이나 별도 임차인으로의 중복 계산을 피해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유상태와 인도 절차, 명도 협의 가능성을 점검하세요.
• 가격 검증. 2022.11 실거래 145,000,000원은 과거 참고사례입니다. 최근 주변 유사 다세대주택 거래 및 실제 매도 가능가격을 조사해 응찰가를 결정하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 누수·결로·설비 상태, 수리비와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 진입로 및 토지 권리. 감정상 진입로와 토지 기록의 맹지 표시가 함께 있으므로 실제 통행관계, 접도조건 및 대지권 관련 원본을 확인하세요.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 취득 관련 제반 비용, 배당에서 고려될 수 있는 조세채권 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각진행 상태를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 검증해야 한다”

이 물건은 단순히 감정가의 49%까지 떨어진 경매물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 존재해 낙찰자가 큰 부담을 떠안을 수 있었던 물건입니다. 확약이 없다면 최저가 73,990,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 52,741,820원이 더해져 실질 부담이 약 1.27억 원에 이르는 구조입니다.

그러나 2026.07.22 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되면서 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리 위험이 해소된다는 점은 분명한 장점입니다.

반면 6회 유찰, 8세대 소규모 건물, 2022년의 단일 실거래는 가격 판단에 신중해야 할 이유입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 긍정적이지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 과거 거래가와의 큰 차이에만 주목하기보다, 확약 원본과 실제 매각조건, 현재 시장가격 및 점유상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.