105,700,000원
창원지방법원 2025타경20783. 내서읍 삼계리 너울림빌라3차 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김호성이며 2018.03.06 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 158,500,000원입니다. 현재 등기에서 권리분석의 출발점은 2025.08.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 윤아름은 임대차계약일 2020.07.22, 점유개시 2020.08.28, 전입 2020.08.31, 확정일자 2020.08.05이고 보증금은 125,000,000원입니다. 전입이 2025.08.12 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 잔액을 매수인이 부담하는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 739-2 너울림빌라3차 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김호성 · 2018.03.06 소유권이전 · 거래가액 158,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.09.17 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 시세 비교 면적 | 72.42㎡ |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤아름 | 2층 201호 전부 | 125,000,000원 | 2020.08.31 / 2020.08.05 | 2024.08.29 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
실제 임차인은 윤아름 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 이 대항력 있는 임차인의 승계인으로 경매를 신청한 관계이므로 보증금 125,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 105,700,000원 | 21,579,800원 | 0원 | 105,700,000원 |
| 6회 유찰 시 | 84,560,000원 | 42,362,080원 | 0원 | 84,560,000원 |
| 7회 유찰 시 | 67,648,000원 | 58,969,664원 | 0원 | 67,648,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다.
② 시세 비교 — 72.9%라는 숫자보다 거래 표본을 먼저 봐야 한다
너울림3차는 총 8세대, 사용승인일은 2015.08.04입니다. 시세 비교 면적 72.42㎡에 맞는 확인 거래는 2022.11 145,000,000원 한 건입니다. 시세 기준 평균도 145,000,000원이며 현재 최저가 105,700,000원은 그 금액의 72.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 72.42㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 시세 기준 평균 | 72.42㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
확약 반영 실질취득 105,700,000원은 시세 기준 145,000,000원의 72.9%이므로 표면적인 가격 차이는 분명히 존재합니다. 다만 최신 확인 거래 자체가 2022.11 한 건뿐이고, 단지 경매통계에서도 평균 유찰이 5.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 따라서 아파트처럼 거래량이 많은 자산의 시세 할인율과 같은 강도로 72.9%를 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차보증금 · 윤아름 권리 | 125,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 21,579,800원입니다. 다만 2026.07.22 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 이 임차인에 대한 실질 매수인 인수는 0원으로 반영했습니다. 주택도시보증공사는 임차인 권리의 승계인이므로 보증금 채권을 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안계초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대·연립주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능합니다. 대중교통사정은 양호, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 대리석·스톤코트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 291,700원/㎡. 토지면적은 744.0㎡이고 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있으며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 일반적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 너울림3차는 8세대 규모이고 확인 실거래가 2022.11 한 건뿐입니다. 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%라는 경매통계까지 함께 보면 출구전략 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 당사자·범위·조건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약만 믿지 말고 매각 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 윤아름 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 125,000,000원을 두 번 채무처럼 합산하면 안 됩니다.
- 거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.11 145,000,000원 한 건뿐이므로 72.9%라는 할인율을 절대적인 시세차익으로 보지 마세요.
- 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰된 원인이 권리 문제였는지, 가격·입지·물건 상태·수요 부족 때문인지 현장조사로 분리해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재였으므로 수리비가 가격 판단을 바꿀 수 있습니다.
- 매도 출구. 8세대 다세대는 매수자 풀이 제한될 수 있으므로 실거주가 아니라 투자 목적이라면 향후 매도기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 해소, 환금성은 미해결”
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 윤아름의 전입은 말소기준보다 빨라 원래라면 현재 회차에서 21,579,800원이 매수인에게 넘어오는 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.07.22 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 105,700,000원이고 시세 기준 145,000,000원의 72.9%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 있지만, 이미 5회 유찰, 총 8세대, 확인 거래 1건이라는 환금성 경고가 함께 존재합니다. 이 물건은 권리는 확약으로 정리됐지만 시장성까지 정리된 것은 아닙니다. 입찰 판단의 승부처는 확약 원본의 실행 가능성과 실제 매도 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
