창원지방법원 2025타경20783. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 ‘너울림빌라3차’ 2층 201호, 전용 72.42㎡ 다세대주택입니다. 감정가 151,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 51,793,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율은 감정가 대비 약 34.3%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 인수 구조입니다.
등기상 말소기준권리는 2015.09.08. 가고파새마을금고 근저당권입니다. 임차인 윤아름의 확정일자·점유·전입은 2020년으로 말소기준권리보다 늦습니다. 그럼에도 매각물건명세서는 이 임차인을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 입찰 판단은 단순한 등기 순서보다 매각물건명세서의 인수 기재를 우선해 보수적으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 739-2 너울림빌라3차 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 72.42㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김호성 (2018.03.06. 거래가 158,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 51,793,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기 순서보다 명세서 인수 문구가 핵심
말소기준은 2015.09.08. 가고파새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 근저당권·근저당권부채권 압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 가고파새마을금고 근저당은 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보권이고, 2015.10.08. 일부포기 등기도 존재합니다. 실제 잔존채권과 공동담보 배분은 원본 채권계산서와 배당요구 내역을 통해 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤아름 2층 201호 전부 · 주거 점유 2020.08.28. · 전입 2020.08.31. | 125,000,000원 확정일자 2020.08.05. | 명세서상 인수형 미변제 잔액 매수인 인수 기재 | 배당요구 있음 임차권등기 2024.08.29. | 해당 없음 실제 임차인 1명 |
윤아름의 임대차계약일은 2020.07.22., 확정일자는 2020.08.05., 점유개시는 2020.08.28., 전입신고는 2020.08.31.입니다. 2024.08.29. 임차권등기명령에 따라 보증금 125,000,000원의 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.25억으로 봐야 한다
비교 가능한 동일 전용면적 거래는 너울림3차 전용 72.42㎡의 2022.11. 거래 1건뿐입니다. 1층이 145,000,000원에 거래됐고, 본건은 2층입니다. 실질취득 125,000,000원은 이 거래가의 약 86.2%로 20,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 72.42㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 비교 기준 | 72.42㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
다만 이 거래는 매각기일보다 약 3년 8개월 앞선 단일 표본입니다. 최근 가격 추세를 판단할 복수 거래가 없고, 단지 규모도 총 8세대에 불과합니다. 따라서 실질취득이 과거 거래보다 13.8% 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 감정가 151,000,000원과 2018년 소유자 취득가 158,500,000원도 참고치는 될 수 있지만, 현재 환금가격을 직접 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,332,274원 |
| 1. 근저당 · 가고파새마을금고 | 1,200,000,000원 | 50,460,726원 |
| 2. 근저당 · 창원시축산업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 99,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조봉석 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 가고파새마을금고에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 1,564,000,000원 중 예상배당은 50,460,726원이며, 미배당 채권은 1,513,539,274원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 51,793,000원 | 34.3% | 50,460,726원 | 1,513,539,274원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 24.01% | 35,202,508원 | 1,528,797,492원 |
| 5회 유찰 시 | 25,378,570원 | 16.81% | 24,521,756원 | 1,539,478,244원 |
일반 물건이라면 유찰될수록 취득가격이 내려가지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금 인수 구조가 명세서에 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 125,000,000원 수준에 수렴합니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 일반적인 무임차 물건처럼 취득원가가 크게 낮아지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안계초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 사정은 양호, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 대리석·스톤코트 마감, 샷시창 구조이며 급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 291,700원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항에는 북서측 진입로를 통한 출입이 가능하다고 기재됐지만, 토지정보상 도로접면은 ‘맹지’로 표시됩니다. 진입로의 소유관계·통행권·도로 지정 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황조사 한계. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않아 일반적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 거래표본이 2022년 1건뿐입니다. 단지 경매 표본은 평균 3회 유찰, 낙찰 실적 0%로 나타나 가격을 낮춰도 매수층이 제한될 가능성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 원본 재확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 미변제 보증금 인수 문구가 최신 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임대차 원인 검증. 임대차계약서, 전입세대 열람, 확정일자 부여현황, 임차권등기명령 결정문과 실제 점유 승계 과정을 대조해야 합니다.
- 인수액을 입찰가에 합산. 최저가 51,793,000원만 자금계획에 넣지 말고, 인수 추정 73,207,000원을 포함한 약 125,000,000원을 취득원가 기준으로 잡으세요.
- 단일 실거래 과신 금지. 145,000,000원 거래는 2022.11. 1층 1건입니다. 현재 내부 상태·층·수리비와 지역 가격 변화를 반영할 추가 비교사례가 필요합니다.
- 공동담보 잔액 확인. 가고파새마을금고 근저당은 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보권입니다. 실제 잔존 원금과 다른 공동담보물의 처분·배당 상황을 확인하세요.
- 진입로 권원 확인. 감정요항상 진입 가능하나 토지정보상 맹지로 표시됩니다. 도로 지분, 사도, 통행승낙 또는 법정통행권 문제를 확인해야 합니다.
- 명도비·체납비용. 임차권등기 후 점유 여부, 내부 잔존물, 관리비·공용부분 체납과 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 내역과 최신 매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “1.25억 인수형 취득”
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 51,793,000원까지 내려온 외형만 보면 매우 큰 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 대항 임차보증금 125,000,000원의 미변제 잔액 인수 구조를 적용하면 실질취득은 약 125,000,000원입니다. 비교 가능한 2022년 거래가 145,000,000원보다는 낮지만 차이는 약 13.8%이고, 거래표본은 1건에 불과합니다.
여기에 8세대 소규모 다세대, 평균 3회 유찰, 내부 미확인, 진입로 표시 불일치와 임차인 대항력 판정의 문서 간 긴장까지 겹칩니다. 가격만으로는 어느 정도 여지가 있지만, 권리와 환금성 위험을 상쇄할 만큼 넉넉한 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 취득원가는 낮지 않고, 권리는 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차보증금 인수 여부와 금액을 원본 서류로 확정하는 데 있습니다.