인천지방법원 2026타경501772. 인천 서구 경서동 행복마을 2층 201호, 전용 42.61㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 1.16억이고 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 소유자는 김산 씨이고, 2022.06.13 거래가 140,000,000원에 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 140,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 권리표에 크게 남아 있는 주택임차권등기입니다. 김태훈 씨의 임차보증금은 140,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 원칙적으로 이런 구조는 인수 여부를 잘못 보면 최저가가 싸 보이는 착시가 생깁니다. 다만 이 사건은 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 757-4 행복마을 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.61㎡ · 4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김산 (2022.06.13 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
등기부상 과거 근저당권은 설정과 말소 이력이 함께 보입니다. 현재 입찰자가 가장 중점적으로 확인해야 할 권리는 을구 7번 주택임차권입니다. 김태훈 씨의 임차권등기는 임차보증금 140,000,000원, 범위는 제2층 제201호 42.61㎡ 전부, 임대차계약일자 2022.04.11, 주민등록일자·점유개시일자 2022.05.12, 확정일자 2022.04.11로 기재되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 제2층 제201호 42.61㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.05.12 / 2022.04.11 | 2024.06.19 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 아님 |
표시상 실제 임차인은 김태훈 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인으로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 이 임차권은 보증금 140,000,000원이 최저가보다 커 보이지만, 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질취득액은 최저가 81,200,000원과 동일하게 봅니다.
* 형식상 임차권등기 보증금은 140,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 73.8%
행복마을은 총 8세대, 사용승인일자는 2012.07.09입니다. 전용 42㎡대 최근 거래는 2건으로, 평균은 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 42.48㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 42.61㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
현재 최저가 81,200,000원은 실거래 평균 110,000,000원의 73.8%입니다. 주택임차권등기 인수가 실질 0원으로 정리된다는 전제에서는 가격 메리트가 있습니다. 다만 거래 표본은 2건뿐이고, 같은 전용대에서도 80,000,000원과 140,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 싸다는 판단은 확약서 확인 + 실내 상태 + 환금성까지 같이 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 70,800,000원 | 19,338,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 73,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 박미숙 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 364,000,000원 중 예상배당은 79,338,400원, 미배당은 284,661,600원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원*으로 유지, 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 284,661,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 308,583,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 325,328,184원 | 0원* |
확약서가 유효하게 작동한다면 유찰이 더 진행되어도 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 반대로 확약서 확인이 부족하면, 보증금 140,000,000원 임차권등기라는 형식상 위험이 다시 핵심 변수가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 공동주택으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 간선도로에 인근 위치하고 차량 접근은 무난하며, 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 2층 201호이며, 사용승인일자는 2012.07.09입니다.
- 설비. 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필1단의 가장형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 포장소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 행복마을은 총 8세대이고 최근 거래는 2건입니다. 가격대가 80,000,000원과 140,000,000원으로 벌어져 있어, 매도 시 호별 상태와 수요 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 일정. 낙찰 후 잔금·배당·말소 흐름에서 을구 7번 주택임차권이 정리되는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주거 임차권등기 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 81,200,000원은 평균 대비 73.8%이나, 실거래 표본이 2건뿐입니다. 감정가 116,000,000원과 2022.06 거래가 140,000,000원을 그대로 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 관리비·공과금. 다세대라도 공용부분 관리비·공과금 체납 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약이 정확한가”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 81,200,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 110,000,000원 대비 73.8%라 숫자만 보면 매력적입니다. 그러나 핵심은 가격표가 아니라 임차권등기 140,000,000원입니다. 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수 0원으로 볼 수 있지만, 그 전제가 무너지면 분석 전체가 달라집니다. 결론은 분명합니다. 확약서가 확인되면 가격은 매력적, 확인 전에는 권리 리스크가 먼저입니다.
