실질취득은 45,506,000원으로 감정가보다 낮지만 대항력 임차인 인수 가능성과 미상 보증금 리스크가 있어 안전성을 낮게 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 핵심 변수는 대항력 있는 임차인입니다. 주석훈의 보증금 6,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있으며, 미상 보증금의 전입세대도 별도 확인이 필요합니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 인수위험을 반영해 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
65,000,000원
최저 45,500,000원
실질취득
45,506,000원
최저가+인수 6,000원
인수
6,000원
주석훈 보증금
핵심지표
대항력
임차인 확인 필요
창원지방법원 2025타경20788. 창원시 마산합포구 부림동 강남와이즈하우스 10층 1002호 사건입니다. 등기상 강제경매개시결정이 진행되었고, 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 주석훈은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경20788
소재지
경상남도 창원시 마산합포구 부림동 83-18 강남와이즈하우스 10층 1002호
용도 / 이용상태
근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중
소유자
이미숙
감정가 / 최저가
65,000,000원 / 45,500,000원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 경매 이후 소멸과 인수 구분
2015.08.10소유권보존 에이치디멤버스주식회사
2015.10.01소유권이전 이미숙 취득 (거래가액 82,500,000원)
2025.07.31기준권리 강제경매개시결정 · 채권자 전광식
2025.09.22소멸 가압류 · 소상공인시장진흥공단 19,082,275원
② 임차인 분석 — 대항력 인수 주의
임차인
점유
대항력
보증금
결론
주석훈
본건 전부
有
6,000원
매수인 인수 가능
홍현준(전입세대확인서상)
미상
가능·미상
미상
확인 필요
⚠️ 인수 리스크 주석훈은 대항력은 있으나 우선변제권 자료는 확인되지 않습니다. 현재 확인된 인수액은 6,000원입니다. 홍현준은 보증금이 확인되지 않아 별도 확인 전까지 안전하게 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
항목
금액
집행비용
1,219,000원
임차인 주석훈 인수
6,000원
경매개시결정 · 전광식
30,465,753원
가압류 · 소상공인시장진흥공단
13,815,247원
배당 분배
감정가 vs 취득비용
⛔ 결론 최저가는 감정가 대비 70%로 낮아졌지만, 대항력 임차인과 미상 전입세대 확인 문제가 있습니다. 권리 자체는 정리되지만 점유·인수 확인 없이 단순 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
④ 입찰 체크리스트
주석훈의 대항력과 인수 가능 보증금 6,000원을 반영할 것.
홍현준 전입세대의 실제 점유 및 보증금 여부를 확인할 것.
매각물건명세서와 현황조사 내용을 원본 대조할 것.
주거용 오피스텔 이용 상태와 실제 용도를 확인할 것.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리 확인이 먼저”
이 사건은 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 핵심은 대항력 임차인입니다. 확인된 인수액은 소액이나, 미상 전입세대 리스크가 남아 있습니다. 입찰 전 점유관계와 임차관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
