인천지방법원 2026타경501777. 인천 부평동 현대홈타운 7층 706호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 123,200,000원으로 감정가 176,000,000원의 70%입니다. 겉으로는 1회 유찰 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차권등기에는 임차보증금 190,000,000원, 주민등록일자 2020.08.13, 확정일자 2020.05.28이 기재되어 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안을 수 있는 미배당분이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 이 사건을 볼 때 “최저가 1.232억이라 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 단, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어, 이혜빈 임차권등기의 인수는 실질적으로 0원으로 처리되는 구조입니다. 이 확약이 가격 판단의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501777 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 504-4 현대홈타운 7층706호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 제7층 제706호 60.89㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 14층 · 사용승인일 2014.04.21 |
| 소유자 | 유지성 (2020.09.01. 거래가액 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘확약’ 확인이 먼저다
말소기준은 2022.06.02 갑구 6번 압류로 산정되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 문제는 시간상 뒤에 등기된 것처럼 보이는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2024.09.05이나, 그 안에 기재된 주민등록일자와 확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 그래서 단순한 후순위 권리로만 처리하면 안 되고, 보증금 인수 여부를 별도로 봐야 합니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 범위 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전예솔 | 확인 필요 | 전입 2025.10.30 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 · 인수형 위험으로 보지 않음 |
| 이혜빈 | 제7층 제706호 60.89㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.08.13 · 확정 2020.05.28 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 보증기관 승계 아님 · 확약 반영 실질 인수 0원* |
임차인으로 보이는 사람은 2명입니다. 이 중 핵심은 이혜빈 임차권등기입니다. 전예솔은 전입일이 말소기준 이후로 표시되어 대항력 있는 인수형 임차인으로 보지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서 원문과 현황조사서를 대조해야 합니다. 이혜빈 임차권에 대한 확약은 그 임차권에만 적용됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’을 본다
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가 176,000,000원, 현재 최저가 123,200,000원, 소유자 유지성의 취득가액 190,000,000원, 그리고 이혜빈 임차권 보증금 190,000,000원입니다. 확약을 반영하지 않으면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준인 190,000,000원으로 봐야 합니다. 확약을 반영할 때에만 실질취득은 123,200,000원*입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 176,000,000원 | 평가 기준 가격 |
| 현재 최저가 | 123,200,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 임차권 보증금 | 190,000,000원 | 확약 없으면 실질취득 기준 |
| 확약 반영 실질취득 | 123,200,000원* | 주택도시보증공사 말소동의 확약 전제 |
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,524,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 120,675,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,189,000,000원 중 배당 예상액은 120,675,200원, 미배당은 2,068,324,800원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있고, 위 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 소재 ‘인천부개서초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 부평역(지하철 1호선 및 인천1호선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소화전설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)입니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 이혜빈 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약 범위와 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 미반영 시 가격 재산정. 확약이 전제되지 않으면 최저가 123,200,000원이 아니라 보증금 190,000,000원 기준으로 실질취득을 봐야 합니다.
- 전예솔 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후로 표시되어 대항력은 없는 것으로 보이나, 보증금·점유관계·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체에 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 서로 맞춰 보고 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 “확약의 효력”이 먼저다
이 사건은 감정가 176,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 123,200,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 대항력 있는 이혜빈 임차권의 보증금이 190,000,000원이므로, 확약이 없다면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리되는 구조입니다. 따라서 이 물건은 권리상 확약 확인형, 가격상 70% 진입형입니다. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확약의 범위와 말소 실행 가능성을 원문으로 확인하는 데 있습니다.