인천지방법원 2026타경501804. 미추홀구청 서측 인근 상업지역에 위치한 10층 건물의 8층 802호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권 인수 여부입니다. 등기에는 박충만 명의의 임차보증금 200,000,000원 주택임차권이 존재하고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있습니다. 그러나 전입신고일은 2020.11.13로 말소기준인 2019.10.15 경인북부수산업협동조합 근저당보다 늦습니다. 확인된 판단대로라면 임차인은 대항력이 없습니다.
여기에 신청채권자인 주택도시보증공사가 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 예정대로 이행되는 경우 박충만 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다만 확약의 효력은 박충만 임차권에만 한정됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 현장에서 별도의 점유자나 임차관계가 확인되면 그 권리는 이 확약과 분리해 다시 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 164-32 8층 802호 도로명: 인천광역시 미추홀구 독배로492번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.24. 소유권 취득 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2019.10.15 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,264,000,000원이고 공동담보목록 제2019-1690호가 붙어 있습니다. 이후의 국세 압류 2건, 서울특별시 압류 1건, 박충만 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 권리 배지 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박충만 8층 802호 76.89㎡ 전부 주거·임차권등기 | 200,000,000원 | 전입 2020.11.13 확정 2020.10.26 임대차계약 2020.10.12 점유개시 2020.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 배당요구 2024.12.04 | 0원* |
* 룰상 표시 금액은 임차보증금 200,000,000원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약이 이행되는 것을 전제로 박충만 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 입찰 전 확약서 원본, 적용 대상 호수와 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 168,000,000원, 현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 박충만 임차권에 대한 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 회차의 실질취득액도 117,600,000원입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 오피스텔이고, 가격 적정성은 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 면적·층·이용상태가 비슷한 거래와 대조해야 합니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수 또는 가격 메리트가 확보됐다고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 4,264,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | - | 4,348,846,400원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당 순서와 각 채권자의 배당액은 달라질 수 있습니다. 해당 압류들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으며, 이 배당 변동이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 8층 802호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 미추홀구청 서측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔과 학교 등이 분포하는 상업지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며 중로각지에 접합니다. 공시지가는 2,054,000원/㎡, 토지면적은 497.1㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 박충만, 8층 802호, 을구 3번 주택임차권등기와 정확히 연결되는지 확인하고 말소 조건과 제출 주체를 대조하세요.
- 별도 점유자 확인. 확약은 박충만 임차권에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 별도의 점유자나 임차관계가 있는지 점검하세요.
- 세금 배당순위. 시흥세무서·울산세무서·서울특별시 압류가 당해세인지 확인하세요. 당해세라면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 범위. 경인북부수산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2019-1690호가 붙어 있으므로 공동담보 부동산과 채권 현황을 함께 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 면적·층·상태별 거래를 대조하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비와 현재 점유 상태, 인도명령 및 명도 협의 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “표시 인수 2억, 실질 인수 0원*”
이 사건은 표면만 보면 최저가 117,600,000원짜리 물건에 보증금 200,000,000원의 임차권이 붙어 있어 낙찰가보다 인수액이 큰 위험물건처럼 보입니다. 그러나 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출됐습니다. 확약이 정상적으로 이행된다면 매수인의 실질취득액은 117,600,000원, 실질 인수는 0원*입니다.
다만 매각물건명세서 자체에는 임차권 인수가 명시돼 있으므로 확약서 원본을 확인하지 않은 입찰은 피해야 합니다. 또한 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 시세 검증 전까지 보류. 이 오피스텔의 승부처는 확약의 정확한 적용 여부와 실제 처분 가능한 가격입니다.
