인천지방법원 2026타경501833. 인천 남동구 구월동 ‘아이뷰’ 8층 803호, 전용 65.92㎡ 오피스텔입니다. 이 물건은 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 208,600,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 실거래 평균 254,285,714원의 82.0%라 낮아 보이지만, 이 사건에서 최저가는 출발점일 뿐입니다. 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금 365,000,000원입니다.
임차인 노지혜는 확정일자 2022.06.23, 주민등록·점유개시 2022.07.15입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2023.07.13보다 앞섭니다. 그래서 순수 법리 구조로는 대항력이 있고, 배당받지 못한 보증금 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권등기 인수는 실질적으로 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1116 아이뷰 8층 803호 · 도로명 인천광역시 남동구 인주대로 525 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 65.92㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 중 8층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.05. 거래가 345,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.13 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 나중
표면상 말소기준은 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 남동구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 1번 주택임차권등기입니다. 등기 접수일은 2024.03.04로 말소기준 뒤지만, 그 안에 적힌 확정일자 2022.06.23과 전입·점유 2022.07.15가 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 “등기일만 늦다”가 아니라 대항력 있는 임차권으로 봐야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노지혜 | 8층 803호 65.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.15 / 2022.06.23 | 365,000,000원 | 2024.03.04 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약 |
확인되는 임차인은 노지혜 1명입니다. 이 신고는 보증기관이 임차인을 대신해 중복으로 올린 승계·대위 신고가 아니라, 보증금 365,000,000원의 실제 임차권등기입니다. 그래서 단순히 후순위 권리처럼 지워진다고 보면 안 됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 확약 확인 전엔 최저가 비교 금지
아이뷰는 총 8세대, 사용승인 2018.02.05의 소규모 오피스텔입니다. 최근 거래 표본은 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.49㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 65.92㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 65.92㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 69.49㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.07 | 65.92㎡ | 5 | 322,000,000원 |
| 2021.11 | 65.92㎡ | 8 | 345,000,000원 |
| 2021.10 | 69.49㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 254,285,714원 |
전체 표본 평균은 254,285,714원, 최저는 198,000,000원, 최고는 345,000,000원입니다. 확약을 반영해 임차권 인수를 0원으로 본다면 현재 최저가 208,600,000원은 전체 평균의 82.0%입니다. 그러나 2025년 이후 거래만 보면 198,000,000원~210,000,000원 구간에 몰려 있습니다. 즉 확약이 확인되어도 “큰 폭의 할인”이라기보다 최근 거래대와 붙어 있는 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,720,400원 |
| 1. 임차인 노지혜 보증금(우선변제) | 365,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 순수 배당 룰상 임차인 부족분은 160,120,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 총액은 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 낙찰가+룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 208,600,000원 | 160,120,400원 | 368,720,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 146,020,000원 | 221,824,280원 | 367,844,280원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 102,214,000원 | 265,016,996원 | 367,230,996원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득은 보증금 365,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 확약을 확인하지 않고 “최저가가 2.086억이라 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천구월서초등학교 남측 인근, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 8층 803호, 사용승인일은 2018.02.05입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 오피스텔입니다. 거래 표본은 있으나 대단지 아파트처럼 매수층이 두텁다고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 1번 노지혜 임차권등기 말소와 매수인 인수 배제까지 포괄하는지 문구를 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 확약은 확인된 임차권등기에 관한 것입니다. 현장 점유자, 전입세대, 별도 임대차 여부를 재확인하세요.
- 가격 기준 분리. 확약 확인 전 기준은 최저가 208,600,000원이 아니라 보증금 365,000,000원대입니다. 확약 확인 후에만 최저가와 실거래를 비교하세요.
- 최근 거래대 점검. 2025년 이후 거래는 198,000,000원~210,000,000원입니다. 확약을 반영해도 현재 최저가 208,600,000원은 최근 거래 상단과 가깝습니다.
- 후순위 체납·압류. 남동구 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 당해세 등 실제 배당·부담 항목은 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대열람·관리비를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 물건은 “가격형”이 아니라 “확약 확인형”
이 사건의 겉모습은 1회 유찰된 오피스텔입니다. 감정가 298,000,000원에서 최저가 208,600,000원으로 내려왔고, 전체 실거래 평균 254,285,714원 대비 82.0%라는 숫자도 보입니다. 하지만 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 임차인 노지혜의 보증금 365,000,000원이 최저가보다 크고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없으면 실질취득은 보증금 3.65억대가 됩니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다면, 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 그때부터야 현재 최저가 208,600,000원과 최근 거래 198,000,000원~210,000,000원을 비교할 수 있습니다. 그래서 결론은 권리 위험이 사라진 물건이 아니라, 확약 원본 확인을 통과해야만 검토 가능한 물건입니다.
