창원지방법원 2025타경20801. 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 69번지, 도로명주소 해안대로 279-1에 위치한 아리아모텔입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 9층 관광숙박시설로, 토지 523.2㎡와 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 현재 소유자는 원준도와 원충도로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

경매를 신청한 채권자는 대형기선저인망수산업협동조합입니다. 2024년 3월 4일 설정된 채권최고액 5,400,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 청구액은 4,737,566,463원입니다. 이전에 설정됐던 여러 근저당권·전세권·가압류 등은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 문제 되는 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 일반 아파트처럼 주변 동일 평형의 매매가격만으로 가치를 비교할 수 있는 대상이 아닙니다. 관광숙박시설은 건물 상태·영업 실적·시설 유지비·운영 가능성·매도 시 매수 수요가 가격에 직접 영향을 줍니다. 특히 두 차례 유찰된 만큼 현재 최저가가 실제 시장에서 충분히 매력적인 수준인지 별도 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

현재 권리분석의 기준은 2024.03.04 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 과거 농업협동조합중앙회, 서부산농업협동조합, 부산은행 등이 설정했던 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으며, 과거 전세권들도 말소된 상태입니다.

말소기준 이후에는 원준도 지분에 대한 이미숙 명의 소유권이전청구권가등기, 창원시 압류 및 임의경매개시결정이 존재합니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 가등기는 담보가등기인지, 순위보전 가등기인지 등 법적 성격과 말소 가능성을 원본 서류로 대조해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 보증금 미상은 별도 확인

현황조사에서 확인된 점유자는 권철우 1명이며, 아리아모텔이라는 상호로 건물 전부를 숙박시설로 사용하고 있습니다. 전입신고일은 2025.04.11로 말소기준일인 2024.03.04보다 늦습니다. 주어진 전입 내역에 따른 판정은 대항력 없음입니다.

다만 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 숙박시설의 실제 운영 주체와 임대차계약의 존재, 사업자등록·점유관계 등을 확인해야 합니다. 주거 전입 내역만으로 숙박업 관련 모든 권리관계가 확인된 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다

이번 최저매각가격은 2,968,512,000원으로, 최초 감정평가액 6,058,186,440원의 49%입니다. 이미 두 차례 유찰됐지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 저평가라고 해석하기는 어렵습니다.

이 물건은 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않는 상업용 관광숙박시설입니다. 일반 주택과 달리 객실 운영 상황, 건물의 노후도, 수선비, 영업 가능성, 주변 숙박 수요 등에 따라 실질 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오는 제시된 가격 및 배당 추정에 따른 비교입니다. 이후 매각가격은 실제 법원의 매각조건과 절차에 따라 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,968,512,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 32,085,120원을 제외한 2,936,426,880원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 2,463,573,120원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다르다는 것입니다. 이 경매에서는 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하므로, 예상 미배당액 2,463,573,120원을 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아닙니다. 제공된 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다.

근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 확정 채권액 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산합포구청 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 제반 입지조건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 토지는 소로각지에 해당하며 소로1류 및 소로2류와 접합니다.
• 토지. 면적 523.2㎡의 상업용 대지입니다. 지형은 평지·부정형이며, 개별공시지가 자료는 1,829,000원/㎡입니다. 공시지가는 경매물건 전체의 시장가격을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한)이 포함됩니다. 토지 활용이나 시설 변경을 계획한다면 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 9층 관광숙박시설입니다. 외벽은 화강석판·파벽돌·드라이비트 등으로 마감되어 있고, 급·배수, 승강기, 냉·난방, 객실관리 및 전기설비가 있습니다. 해당 설비의 실제 작동 상태와 수선 필요 여부는 별도 조사 대상입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각에 포함되는 제시외건물의 실제 현황은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 아파트와 달리 숙박시설은 영업 목적의 매수층이 중요합니다. 2회 유찰된 이력이 있으므로 현재 가격에서의 실제 매수 수요와 향후 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 갑구 26번 이미숙 명의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 순위보전 가등기인지 확인하고 매각 후 말소 가능성을 명세서·등기원본과 대조하세요.
• 점유자 계약관계 확인. 권철우의 숙박시설 점유 근거, 임대차계약서, 보증금·차임·사업자등록 관련 사항, 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 미상은 보증금이 없다는 뜻이 아닙니다.
• 명도 및 영업 관련 협의. 건물 전부가 숙박시설로 이용되고 있으므로 실제 운영자, 영업 종료 또는 인계 여부, 건물 인도 일정 등을 확인하세요.
• 건물·설비 실사. 승강기, 급·배수, 냉·난방, 객실관리 설비, 외벽과 내부 마감 등의 상태를 확인하세요. 숙박시설은 시설 보수비가 실질 취득비용에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외건물(2-1, 2-2)이 포함된 실제 매각 범위와 현황을 대조하세요.
• 운영수익 검증. 객실 이용 실적, 실제 매출, 운영비, 필요한 수선비를 확인하고 수익가치 관점에서도 입찰가 상한을 설정하세요.
• 시세·환금성 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 비교 가능한 상업용 부동산 매매사례 및 지역 수요를 확인하세요.
• 세금·미납금 확인. 당해세, 공과금, 관리·운영 관련 미납금과 실제 승계 가능성이 있는 부담을 확인하세요.
• 매각기일과 조건 재확인. 2026.10.29 매각기일을 기준으로 법원 공고의 기일 변경, 매각조건, 최저가, 매각물건명세서의 정정 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 반값”보다 중요한 것은 실제 가치

창원 신포동 아리아모텔은 2회 유찰을 거치면서 최저매각가격이 2,968,512,000원으로 내려온 물건입니다. 감정가의 49%라는 수치는 눈에 띄지만, 관광숙박시설이라는 용도 때문에 감정가 대비 할인율을 그대로 투자수익으로 해석할 수는 없습니다.

권리 측면에서는 2024년 근저당권이 말소기준이고 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 미배당액이 크게 발생하더라도 매수인이 그 채무를 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 가등기의 법적 성격과 보증금이 확인되지 않은 숙박시설 점유관계는 입찰 전에 해소해야 할 확인사항입니다.

가격 측면에서는 비교 가능한 실거래 시세와 실제 영업수익이 확인되지 않은 만큼 현재 최저가가 적정한 수준인지 결론 내리기 어렵습니다. 특히 이미 두 차례 유찰된 상업용 시설이라는 점에서 환금성과 시설 상태에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 입찰 판단은 보류입니다. 가등기와 점유관계를 검증하고, 숙박시설의 현장 상태·수익성·시장가격을 확인해 실제 취득비용과 회수 가능성을 계산한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.