창원지방법원 2025타경20801. 마산합포구 신포동1가 해안대로변의 토지 523.2㎡와 9층 관광숙박시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 관광숙박시설(Aria Motel)로 이용 중이고, 토지는 상업용 건부지입니다. 제시외건물 2-1·2-2도 매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 원준도·원충도이며 각 지분은 2분의 1입니다.
등기부에는 2003년부터 다수의 근저당·전세권·가등기·압류가 이어지지만, 상당수는 후속 말소등기로 이미 정리됐습니다. 특히 2003년 농업협동조합중앙회 근저당 2건은 2015.03.10 말소됐으므로 현존 권리로 볼 수 없습니다. 현 등기 흐름에서는 2024.03.04 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가등기·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 69 · 해안대로 279-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 관광숙박시설(Aria Motel) 및 상업용 건부지 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 9층 · 토지 523.2㎡ |
| 소유자 | 원준도 2분의 1 · 원충도 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,058,186,440원 / 4,240,731,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 4,737,566,463원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 2-1·2-2 포함 · 명시 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리보다 ‘말소 여부’가 핵심
2024.11.06 원준도 지분 2분의 1에 설정된 이미숙 명의 소유권이전청구권가등기, 2025년 창원시 압류 2건과 임의경매개시결정은 위 근저당보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 낙찰자가 인수할 권리는 해당 없다고 명시되어 있어, 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 다만 2024년 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 원인서류를 통해 확인해야 권리 성격을 최종 확정할 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사된 점유자 1명
| 점유자 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권철우 상호: 아리아모텔 | 본건 전부 숙박시설 | 2025.04.11 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 없음 |
조사된 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 전입일 2025.04.11은 2024.03.04 근저당권보다 늦어 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 매수인이 승계할 금액은 현재 산정상 0원입니다. 다만 보증금과 계약 내용, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도 협상비용과 영업시설 인도 범위는 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 6,058,186,440원의 70%인 4,240,731,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 동일한 4,240,731,000원입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,240,731,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,807,310원 |
| 1. 농업협동조합중앙회 근저당 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 근저당 | 2,350,000,000원 | 2,350,000,000원 |
| 3. 신귀자 전세권 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 4. 노순식 전세권 | 500,000,000원 | 495,923,690원 |
| 후순위 채권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정상 채권총액은 26,357,420,181원, 배당액은 4,195,923,690원, 미배당액은 22,161,496,491원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산합포구청 북동측 인근으로, 주위는 아파트·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 토지는 상업용 건부지, 건물은 관광숙박시설(Aria Motel)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 9층으로, 급·배수·승강기·냉난방·객실관리·전기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 523.2㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 소로각지입니다. 공시지가는 1,829,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 소로1류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역은 전부제한입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 관광숙박시설은 매수층이 제한되고, 시설상태·영업수익·운영 가능성에 따라 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현행 등기 재확인. 2003년 근저당과 과거 전세권의 말소 여부, 2024.03.04 수협 근저당의 현존 여부를 최신 등기부 원본에서 대조하세요.
- 가등기 원인서류. 갑구 26번 이미숙 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 매매예약서와 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 6건의 이력이 있으므로 당해세와 법정기일을 확인해야 실제 배당액과 후순위 부족액을 계산할 수 있습니다.
- 점유·명도. 권철우가 아리아모텔 상호로 건물 전부를 점유합니다. 임대차계약서, 보증금, 배당요구, 사업자등록, 실제 영업 여부를 확인하세요.
- 영업시설 소유권. 객실 집기·간판·냉난방기·객실관리설비 중 매각대상과 임차인 소유 물품을 구분하세요.
- 수익가치 검증. 객실 수, 객실단가, 가동률, 매출, 인건비, 공과금, 수선비, 리모델링비를 확인한 뒤 수익환원 방식으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 제시외건물. 2-1·2-2가 매각에 포함되므로 위치·구조·사용승인 및 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서 원본을 서로 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검토 완료”
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 조사된 점유자의 전입도 말소기준 이후여서 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리의 결론만 보면 후순위 소멸형입니다. 그러나 모텔 전체 점유자의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 예상배당표에는 이미 말소된 근저당·전세권이 포함되어 있어 배당 구조를 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 실질취득액 4,240,731,000원을 비교할 최근 실거래나 영업수익 자료가 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 확인되지만, 시장가 대비 할인인지는 확인되지 않습니다. 권리 인수는 낮지만, 자료 검증과 명도·운영 난도는 높은 상업용 숙박시설. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 현행 등기 재구성, 점유계약 확인, 수익가치 산정입니다.