인천지방법원 2026타경501838. 부평동 엠타워식스 4층 405호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 이 사건은 일반적인 “1회 유찰 물건”으로 보면 판단이 틀어집니다. 말소기준은 2023.06.29 국 압류이고, 전영제의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.03.25입니다. 즉 임차인의 대항력·우선변제 구조가 말소기준보다 앞서 있습니다.
원칙대로라면 최저가 180,600,000원에 낙찰되더라도, 배당 후 남는 전영제 보증금 부족분 132,728,400원이 매수인 인수로 붙어 실질취득 313,328,400원이 됩니다. 최저가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총액은 보증금 310,000,000원 수준에서 움직이는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어, 전영제 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 제4층 제405호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.25 소유권이전, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2023.06.29 국 압류입니다. 그 뒤의 2025.12.24 압류와 2026.03.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 전영제의 임대차입니다. 전영제는 계약일 2022.01.29, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.03.25, 임차보증금 310,000,000원으로 등기부상 주택임차권등기까지 올라와 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 없음
| 성명 | 점유·사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영제 | 제4층 제405호 84.97㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 2022.03.25 / 2022.03.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 정지인 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 해당 없음 | 2024.09.25 / 해당 없음 | 대항력 無 | 해당 없음 | 실제 임차인 |
보증기관 또는 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금은 전영제의 310,000,000원만 기준으로 봅니다. 정지인은 전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인에게 대항하지 못하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,328,400원 |
| 1. 임차인 전영제 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 177,271,600원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약 전 원칙상 전영제 보증금 부족분 132,728,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 경우 전영제 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 180,600,000원 | 132,728,400원 | 313,328,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 126,419,999원 | 186,149,881원 | 312,569,880원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 88,493,999원 | 223,498,893원 | 311,992,892원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 확약을 제외하고 계산하면 1회, 2회, 3회 유찰 모두 실질취득은 약 3.12억~3.13억으로 고정됩니다. 따라서 “최저가가 낮아졌다”는 말만으로는 메리트가 생기지 않습니다. 이 물건은 확약서가 유효하게 작동해야만 현재 최저가 180,600,000원 기준의 가격 판단이 가능합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제405호입니다. 사용승인일은 2014.09.05입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 30미터, 동측과 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 전영제 임차권의 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제입니다. 제출 여부만 보지 말고 말소 조건과 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 최저가 180,600,000원에 룰상 인수 132,728,400원이 붙어 실질취득은 313,328,400원입니다.
- 정지인 점유 확인. 정지인은 전입신고가 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트처럼 전제하지 말고 대출·세금·이용계획을 별도로 맞춰야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담으로 남을 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 임차권등기 말소 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 물건은 “확약서 확인형”이다
이 사건의 표면 가격은 감정가 258,000,000원에서 1회 유찰된 180,600,000원입니다. 그러나 전영제의 보증금 310,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약 없이 접근하면 실질취득은 313,328,400원입니다. 이 경우 최저가가 낮아졌다는 사실은 큰 의미가 없습니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다면 전영제 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리되고, 현재 회차 가격인 180,600,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리상 핵심 리스크는 확약서 하나에 집중되어 있고, 입찰자는 가격보다 먼저 확약 원본과 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다.
