현재 최저가는 최근 실거래 평균 157,750,000원의 77.7%입니다. 다만 을구 6번 주택임차권등기 보증금 200,000,000원은 말소기준권리 이후라 원칙적으로 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 그 임차권 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 문제는 별도로 조사된 김순금 점유자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 미상 요소가 남아, 가격이 낮아 보여도 보수적 접근이 맞습니다.
인천지방법원 2026타경501867. 인천 남동구 간석동 ‘갑진하이츠’ 1동 503호, 전용 48.22㎡ 다세대주택입니다. 현재 한 번 유찰돼 감정가 175,000,000원에서 최저매각가 122,500,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 실거래 평균 대비 77.7%라 가격은 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차권등기와 미상 점유를 먼저 정리해야 합니다.
말소기준은 2013.03.21 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 6번 주택임차권등기 역시 말소기준보다 뒤에 접수된 권리입니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조라 이 임차권은 실무상 확약 이행 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 433-4 갑진하이츠 1동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.22㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 박재오 (2020.01.15. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 우리은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 뒤에 붙은 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 임차권등기는 보증금 200,000,000원이 커서 처음 보면 인수 부담처럼 보이지만, 전입·점유개시가 모두 말소기준 이후라 대항력은 없고, 별도로 제출된 말소동의 확약서가 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 보는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확약 밖 미상 점유가 남는다
| 성명 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순금 | 확인 필요 | 2022.02.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 밖 확인 필요 |
| 이하영 | 5층 503호 48.22㎡ 전부 / 주거 | 2022.02.07 | 200,000,000원 | 대항력 없음 | 확정 2022.01.13 · 배당요구 2024.02.29 | 확약 적용 0원* |
③ 시세 비교 — 최저가 자체는 낮지만, 권리 확인 전 과감한 낙찰은 금물
갑진하이츠 최근 실거래는 4건이고 평균은 157,750,000원입니다. 현재 최저가 122,500,000원은 이 평균의 77.7%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 있습니다. 다만 감정가 175,000,000원과 소유자 취득 거래가 180,000,000원을 함께 보면, 이 물건은 대출·보증·압류가 복잡하게 얽힌 다세대 경매입니다. 가격 메리트는 확약 이행과 점유 관계를 확인한 뒤에만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 44.65㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 43.9㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 50.66㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2022.08 | 50.66㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 157,750,000원 |
실거래 범위는 140,000,000원~177,000,000원입니다. 현재 최저가가 하단 거래가보다도 낮은 것은 장점이지만, 다세대 24세대 규모라 표본이 많지 않고, 임차권·점유 확인이 가격판단의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,195,200,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 서서울농업협동조합 | 100,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당은 119,985,000원, 미배당은 2,806,015,000원입니다. 매수인 인수액은 확약 적용 기준 0원*으로 보되, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 먼저 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천1호선 ‘간석오거리역’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 ‘간석오거리역’이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 5층 503호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비를 갖추었습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 갑진하이츠는 24세대, 2013.03.12. 준공입니다. 거래 표본은 4건으로 많지 않아 같은 전용면적 인근 실거래와 현장 매물 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 6번 주택임차권등기에만 적용되는지, 낙찰 후 말소 절차에 필요한 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 김순금 점유 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 대항력 없음으로 표시되어도 실제 명도 난도와 비용은 별도입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 명도 비용 반영. 실제 임차인 2명이 조사된 사건입니다. 확약으로 임차권 인수액이 낮아져도 인도 협의와 명도 일정은 입찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가가 실거래 평균의 77.7%라도, 확약·점유·체납 확인 전에는 단순 저가 매수로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 좋아 보이나, 서류 확인이 먼저다”
이 물건은 최저가만 보면 122,500,000원, 최근 실거래 평균 대비 77.7%로 낮습니다. 하지만 권리 구조는 단순한 빈집형이 아닙니다. 을구 6번 주택임차권등기 보증금 200,000,000원은 말소기준 이후 권리이고 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 판단되지만, 확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 별도 점유자인 김순금의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점, 국세·지방세 압류가 존재하는 점을 감안하면 권리 확인 후 저가 접근이 맞습니다. 결론은 가격은 관심, 권리·점유는 보수입니다.