인천지방법원 2026타경501881. 계양구 귤현동 스마트타운 2동 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2017.04.11 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각 절차에서 정리되는 후순위 권리입니다. 다만 이 사건은 을구 3번 임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 기재되어 있어, 확약서의 효력과 범위를 반드시 확인해야 합니다.
가격만 보면 1회 유찰로 감정가 140,000,000원에서 최저가 98,000,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 사건의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질 인수 0원*이 확인되는 조건에서만 가격 검토 가능”입니다. 임차권등기 보증금 200,000,000원이 보이는 사건이므로, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 510-1 스마트타운 2동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.07.05 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2017.04.11 을구 1번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준권리보다 앞서는 임차인 권리는 확인되지 않습니다. 허수미 임차권자의 주민등록일자는 2022.06.14로, 말소기준인 2017.04.11보다 늦습니다. 따라서 이 임차권자는 대항력 없음으로 판단합니다. 다만 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조이므로, 낙찰 전에는 그 확약서가 허수미 임차권등기에 정확히 적용되는지를 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인·인수 판단 — 실제 임차인 1명, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허수미 | 제2층 제201호 30.309㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.06.14 / 2022.05.10, 없음 / 2024.02.08 | 대항력 없음 | 후순위 배당요구 | 승계 아님 실질 0원* |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 실질취득 98,000,000원*
현재 회차 최저가는 98,000,000원입니다. 매수인 실질 인수액을 0원*으로 보면 실질취득 기준도 98,000,000원*입니다. 여기서 중요한 점은 임차권등기 보증금 200,000,000원을 최저가와 단순 비교해 “싸다”고 판단하면 안 된다는 것입니다. 이 사건은 확약서 적용 여부가 가격 판단의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 2,088,000,000원 | 95,836,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구는 2,288,000,000원, 총 배당은 95,836,000원, 미배당은 2,192,164,000원입니다. 매수인 인수액은 확약 적용 후 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 “귤현초등학교” 서측 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택 및 아파트단지 등이 주로 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 인천지하철 1호선 귤현역 등이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 로폭 약 8미터, 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 허수미 임차권등기에 적용되는지, 말소 범위가 제2층 제201호 30.309㎡ 전부인지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 실질 인수 0원* 판단은 확약을 전제로 합니다. 낙찰 후 말소에 필요한 서류·절차가 구체적으로 준비되어야 합니다.
- 세금 압류 3건. 국, 계양구(인천광역시), 국의 압류가 있습니다. 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 배당구조. 현재 회차에서도 고흥군수산업협동조합 일부 배당 후 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 배당 미회수 규모가 크므로 이해관계인의 이의 가능성까지 원본 서류로 점검하세요.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 열쇠 인도, 관리비 체납, 도시가스·전기·수도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2억”보다 “확약서 범위”가 핵심
이 물건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기가 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 말소기준은 2017.04.11이고, 임차인의 주민등록일자는 2022.06.14라 대항력은 없습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권등기에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 권리는 확약서 원본 확인이 통과되면 입찰 검토 가능, 가격은 감정가 대비 70%인 98,000,000원을 실질취득 기준으로 놓고 판단합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건과 현재 회차 미배당 2,192,164,000원이 남아 있어, 깨끗한 무인수 물건처럼 가볍게 볼 사건은 아닙니다. 확약서 확인 전에는 보류, 확인 후에는 세금·점유·관리비까지 점검하는 접근이 맞습니다.